Painel mediado por Adriano Sartori reuniu Rodrigo Abbud e Luiz Augusto Amaral, que defenderam consolidação de fundos, regras claras para troca de cotas e abertura ao investidor estrangeiro
“A gente não controla a taxa de juros, a gente controla a gestão do nosso fundo”, afirmou Rodrigo Abbud, sócio, CEO e CIO de Real Estate do Pátria Investimentos. Para ele, num momento de juros elevados o gestor precisa se concentrar no que está ao seu alcance. “Eu tenho que alugar, eu tenho que vender, tenho que reciclar, tenho que mostrar que eu estou gerando valor”, disse.
Abbud participou do painel “FIIs sob pressão: como gerar valor em um cenário de juros elevados”, do Primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+, ao lado de Luiz Augusto Amaral, sócio-fundador da TRX. A mediação foi do vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, que abriu o debate lembrando a atuação conjunta da entidade com a indústria de fundos. Na pandemia, segundo ele, investidores e empresas mostraram ao governo que alterar o reajuste dos contratos era um equívoco e que os escritórios não teriam fim. Na reforma tributária, as análises técnicas indicaram que taxar os FIIs prejudicaria uma indústria em crescimento. “Nós mostramos que grande parte dos cotistas não tinha sequer R$ 10 mil em cotas dos fundos imobiliários”, afirmou Sartori. “A proximidade do Secovi, da Abrainc e das demais casas da indústria dos fundos é um ganha-ganha para os dois lados.” Ele estimou que o setor tem cerca de R$ 200 bilhões sob gestão, mais de 400 fundos listados e um volume de day trade próximo de R$ 500 milhões ao dia.
Sobre o que mudou desde as primeiras captações, Abbud descreveu uma indústria que deixou de falar só com o investidor de imóveis. “A gente começou a ver o fundo imobiliário praticamente como uma porta de entrada do investidor em bolsa. O investidor que queria investir em renda variável via no fundo imobiliário um veículo simples, transparente, direto, gerador de renda mensal”, explicou. Os dois painelistas citaram mais de 3 milhões de pessoas físicas na indústria.
Amaral resumiu a evolução em duas palavras: “Mudou tudo”. Ele lembrou o início da gestora, quando lançou o primeiro fundo listado, em 2010. “Na época, o universo devia ser alguma coisa na faixa de 15 mil investidores, e você passava 50 minutos da reunião tentando explicar para o investidor o que era um fundo imobiliário e depois 10 minutos tentando explicar o que era aquele fundo específico”, contou. Hoje, a dúvida sobre o produto está superada, e o desafio do gestor é distribuir dividendo todos os meses. “Se você movimentar o dividendo R$ 0,02 para cima, R$ 0,02 para baixo, isso vai impactar sensivelmente a cota”, observou. A regra, disse, continua sendo comprar bem: “Você tem que comprar bons ativos em boas localizações. Pode pagar um pouco mais, um pouco menos.”
Ao pedir a visão de Abbud sobre as classes de ativos, Sartori citou que a vacância dos melhores edifícios de escritórios de São Paulo caiu de 25%, em 2016, para 12%, e que a da logística passou de cerca de 15% para 5%. Abbud disse que o mercado imobiliário se comportou melhor que o cenário macroeconômico. Para quem prioriza receita e dividendo, indicou a logística, hoje com a menor vacância da história e pouca oferta nova, mas com menos espaço para valorização da cota. No outro extremo, quem aceita mais risco encontra os fundos de escritórios, que negociam com desconto médio de 30% a 35%, segundo ele. “Eu tenho um potencial de aumento de dividendo e um potencial substancial de apreciação na cota”, afirmou, ressalvando que o retorno é de médio prazo. Os shoppings ficam no meio do caminho, e os fundos de papel, acrescentou, seguem como instrumento para compor carteira com juros altos.
Sobre a consolidação de fundos, Abbud afirmou que o gestor de vários fundos não pode priorizar um deles. “Você não pode fazer isso a qualquer custo, de qualquer forma, a qualquer momento”, disse. É preciso avaliar distribuição, valor da cota e condições da troca e mostrar a todos os cotistas as vantagens de um fundo maior: mais liquidez, diversificação de ativos, de inquilinos e de região, e distribuição mensal mais previsível. “Se sair um grande inquilino, praticamente não muda o dividendo”, exemplificou. O maior obstáculo, segundo ele, é a aprovação em assembleia: “O maior desafio que a gente tem hoje na indústria de fundos imobiliários é conseguir esse quórum qualificado para aprovar as principais matérias, sendo uma delas a consolidação dos fundos.”
Questionado por Sartori sobre o investidor institucional estrangeiro, Abbud disse acreditar na entrada gradual desse capital. Antes, quem queria exposição ao mercado imobiliário brasileiro entrava por private equity, preso ao longo prazo e ao câmbio. Com a liquidez dos fundos listados, a lógica mudou. “Eu consigo fazer uma alocação de 100, 200, 300, 500 milhões de reais num fundo, que é uma exposição relevante, e dar saída num horizonte de dois, três, quatro, cinco meses, se assim achar necessário”, afirmou. Amaral acrescentou que parte desse dinheiro é “estatístico”: vem de índices globais, e não de roadshows. “Essa alocação é mais estatística e menos de convencimento, é mais de criar condições institucionais do ponto de vista de prestação de resultado, de balanço em inglês, de como você presta as contas”, disse. Segundo ele, a LAREAL, associação que ajudou a criar, trabalha para que o mercado global enxergue os FIIs o mais próximo possível dos REITs, os fundos imobiliários americanos.
A troca de imóveis por cotas também entrou no debate. Sartori lembrou que a CVM emitiu uma manifestação técnica, ainda não apreciada pelo colegiado, que exige laudo de avaliação e aprovação em assembleia. Abbud considerou o mecanismo uma alternativa válida. “Feita da forma adequada, parcimoniosa, dentro dos limites de volume em relação ao PL do seu fundo, pode ser um excelente mecanismo”, afirmou. Amaral defendeu regras claras em vez de restrições. “O que precisa não é proibir, o que precisa é criar regras claras, porque a ausência de regras acaba criando movimentos talvez não tão funcionais”, disse. Entre as propostas, citou um teto para a troca como percentual do patrimônio líquido e um limite diário de negociação para quem recebe as cotas. O setor, afirmou, trabalha com a LAREAL num arcabouço legal para isso. “Com o apoio do Secovi seria ainda mais poderoso”, concluiu.
No fim, Sartori lembrou que o evento acontecia “na casa dos incorporadores” e perguntou como os fundos podem ser melhores parceiros do setor. Para Amaral, o FII deve ser visto como extensão da indústria imobiliária. Ele citou a flexibilidade dos instrumentos, como dívida mezanino de prazo mais longo ou mais curto, e a queda da captação da poupança, que, na avaliação dele, empurra o setor para o mercado de capitais. “O mercado imobiliário pressupõe dívida. Se cada vez está mais caro financiar com banco e menos flexível, o mercado de capitais me parece ser o único caminho viável”, afirmou.
O presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, concordou e falou pelo lado do incorporador. No residencial de médio e alto padrão, disse, a empresa precisa operar no modelo asset light. “Você tem que ser cada vez mais uma empresa de incorporação padrão médio-alto com asset light, onde você vê se o preço do terreno, mais o custo de construção, mais o custo do seu financiamento, se essas contas fecham”, afirmou. Parte do terreno, explicou, é comprada com recursos de fundos, parte com capital próprio, para não alavancar tanto, e uma parcela com SBPE para financiar a produção. “Cada vez mais essa indústria de fundo tem que ser parceira das incorporadoras com esse sentimento de asset light. É uma mudança de raciocínio total do que era há alguns anos”, sentenciou.
Abbud disse concordar “100%” e afirmou que o amadurecimento da indústria leva os fundos a novas classes de ativos, com o residencial ganhando espaço, sobretudo nos fundos multiestratégia, e a perspectiva de multifamily e data centers. “O mercado de capitais, ou o funding, caminha lado a lado com o operador, com o desenvolvedor, com o incorporador”, afirmou.
Fonte:Secovi