Painel mediado por Fernanda Amaral reuniu advogados que detalharam disputas sobre IR e ITBI e o impacto de IBS e CBS; Carlos Eduardo Ferrari vê neutralidade na reforma e fundos cada vez mais presentes no funding
A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por 3 votos a 2, que fundos imobiliários devem pagar 20% de Imposto de Renda sobre o ganho obtido na venda de cotas de outros FIIs. O julgamento, o primeiro do tribunal sobre o tema, foi um dos três pontos de insegurança jurídica apontados por Ricardo Lacaz, sócio do Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados e membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.
Lacaz participou do painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório”, do Primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+, mediado por Fernanda Amaral, sócia de Real Estate Finance do Freitas Leite Advogados. Também integraram a mesa Rodrigo Dias, sócio da VBD Advogados e membro do mesmo Conselho Jurídico, e Carlos Eduardo Ferrari, sócio-fundador do NFA Advogados.
Fernanda abriu a discussão com o histórico dos fundos. Criados em 1993 para viabilizar grandes empreendimentos que não tinham fonte de funding, eles não nasceram para suprir o déficit habitacional nem para substituir o Sistema Financeiro da Habitação, lembrou. Hoje, segundo ela, os FIIs são os maiores investidores em CRIs. “A gente não consegue mais ver o mercado imobiliário sem os fundos imobiliários e sem os CRIs”, afirmou. Ela citou também a Lei 9.779, de 1999, que fixou a distribuição mínima de 95% do resultado e proibiu que construtor, incorporador ou sócio tenha mais de 25% das cotas, sob pena de o fundo ser tributado como pessoa jurídica.
Lacaz apresentou os riscos com uma ressalva. “Risco a gente administra, surpresa ninguém quer”, disse. O primeiro é a retenção de 20% de Imposto de Renda quando o cotista de um FII é outro fundo, como um multimercado ou um fundo de ações. A Receita Federal já autuou gestoras por esse motivo, e o CARF tem decisões majoritariamente desfavoráveis aos contribuintes, com uma favorável por unanimidade. Segundo Lacaz, as autuações são anteriores à consolidação da legislação pela Lei 14.754 e a Receita ainda não divulgou seu entendimento atual. A Anbima chegou a avaliar uma consulta, mas desistiu porque a resposta teria efeito vinculante. Alguns administradores continuam distribuindo rendimentos sem retenção, e Lacaz afirmou que o risco existe.
O segundo ponto é o ganho de capital dos fundos de fundos, justamente o tema do STJ. Segundo Lacaz, os fundos já recolhiam os 20%, valor definitivo, que não pode ser compensado, e muitos judicializaram o assunto para recuperar o que pagaram. Ele defende que o fundo é só um veículo. “O fundo é um mero veículo de união entre cotistas e o mercado”, disse, lembrando a obrigação de distribuir 95% do resultado. Para ele, a questão ainda está em aberto, porque, se outra turma do tribunal decidir de forma diferente, o caso será uniformizado pela Primeira Seção.
O terceiro risco é a regra dos 25% de cotas. Lacaz informou que a Câmara Superior do CARF entendeu que a restrição vale para o sócio direto e não para o grupo econômico, e que não existe “ex-incorporador”: encerradas a incorporação e a obra, a empresa pode ter mais de 25%. Segundo ele, a posição favorece o contribuinte, mas a composição do colegiado mudou e um novo julgamento é possível. O tema, observou, se liga à proposta do presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, de equiparar os FIIs aos Fiagros no diferimento do imposto sobre imóveis integralizados.
Rodrigo Dias tratou da reforma tributária. Segundo ele, o momento é de mais incerteza, porque o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, teria dito pela manhã que a reforma começa em 2027 como previsto, apesar dos pedidos de entidades para prorrogar a fase de testes. A versão 2 dos regulamentos, afirmou, é esperada para a segunda quinzena de novembro. Rodrigo contou que o Secovi-SP apresentou à Receita e ao Comitê Gestor dois ofícios, com mais de 50 pleitos e outros 20 e poucos, pedindo mais simplificação e segurança jurídica.
Sobre os fundos, a regra geral da lei é que não são contribuintes de CBS e IBS. Fundos que exploram imóveis diretamente só ficam de fora se cumprirem requisitos como ter cotas negociadas em bolsa e ao menos 100 cotistas, os mesmos da isenção de Imposto de Renda da pessoa física. Quem tem mais de 100 cotistas pode optar por ser contribuinte. Rodrigo deu um exemplo: um imóvel de R$ 100 milhões com cerca de 10% de tributos embutidos geraria R$ 10 milhões em créditos, o que reduziria o investimento efetivo para R$ 90 milhões e elevaria a rentabilidade. Ele alertou para “imóveis de dupla qualidade”, com e sem crédito. Lacaz lembrou que, se o inquilino é contribuinte, ele compensa o imposto destacado no aluguel.
O advogado listou dúvidas práticas, como redutor de ajuste, NFA-BI, CIB e redutor social, e disse que locatários varejistas já perguntam aos fundos sobre a documentação fiscal. “Não adianta jogar isso para debaixo do tapete; nós vamos ter que enfrentar esses temas”, afirmou. Para ele, a preparação deve passar por suprimentos, sistemas, banco de imóveis, análise de viabilidade, preço de aluguel e de venda e contratos de construção com preço máximo garantido, e não é só tarefa do jurídico. Rodrigo disse ainda que o grupo de fundos do Secovi-SP, ao discutir a revisão dos regulamentos da CVM, apontou a necessidade de definir quem responde pela gestão dos tributos no fundo.
Rodrigo trouxe ainda uma notícia positiva sobre o ITBI. O Supremo Tribunal Federal decidiu, por maioria, que a imunidade na integralização de capital vale também para empresas do setor imobiliário. Segundo ele, o STF também entendeu que a absorção de patrimônio na extinção de uma SPE não é tributada. Rodrigo disse não saber se os argumentos serão aplicados aos fundos, mas que eles se encaixam.
Ferrari apontou a neutralidade como a principal segurança da reforma. “A única certeza que a gente tem nessa reforma tributária é que ela veio para simplificar e manter a neutralidade tributária”, afirmou. “Simplificar, nem tanto”, brincou. Para ele, o fundo imobiliário é um “coringa” que se adapta por meio da regulamentação, e o Anexo Normativo III da Resolução CVM 175 trouxe uma norma finalmente granular, com segurança jurídica.
Ferrari disse que os FIIs respondem por 10% a 12% do funding imobiliário há cinco ou seis anos, enquanto o total cresceu. Defendeu o modelo híbrido, em que o mercado de capitais convive com crédito da poupança e o direcionado, e destacou que o fundo avalia o projeto e não o balanço do incorporador, seja ele grande, médio ou pequeno, de São Paulo ou de outro estado. “O banco é parceiro”, afirmou. Para ele, os fundos também vão contribuir para a requalificação urbana, como em retrofits, pelo capital perpétuo. “Eles entram, continuam e têm essa característica do capital perpétuo”, disse.
Ao encerrar, Fernanda destacou que a aproximação com o mercado de capitais trouxe governança, padronização de contratos e verificação da elegibilidade do comprador, além de exigências como seguros e avaliação do imóvel.
Fonte:Secovi