Com participação do Secovi-SP, debate na Fiesp reuniu economistas e representantes do setor para analisar juros, financiamento, construção civil, escritórios e galpões logísticos
O painel “Economia e mercado: cenário atual e expectativas para o ano de 2027” foi o primeiro da 25ª Conferência Internacional da LARES (Latin American Real Estate Society), realizada nos dias 4 e 5 de novembro, na sede da Fiesp, em São Paulo. Os palestrantes traçaram um 2027 de crescimento moderado, com juros altos, restrições de financiamento e falta de mão de obra qualificada entre as principais travas. O Secovi-SP participou do debate por meio do diretor de Economia, Celso Petrucci. A mediação foi do diretor da LARES, Paulo Pereira.
O economista da Fiesp Denilson Lopes abriu o painel com projeção de crescimento do PIB de 1,7% em 2026 e de 0,9% em 2027. Mesmo com desemprego em mínimas históricas e salários reais em alta, afirmou, a economia dá sinais claros de que está patinando. “Na nossa avaliação aqui na Fiesp, está muito claro que a economia brasileira está numa trajetória de recessão. Trajetória não quer dizer que está em recessão. Essa recessão pode se concretizar em 2027, e o gatilho seria o que está acontecendo no momento, uma crise de confiança”, disse. Para ele, o quadro pode ser revertido: “Isso não é inexorável. Esse quadro de deterioração do crescimento pode ser revertido, desde que, rapidamente, o governo anuncie uma agenda fiscal de consolidação, de recuperação de resultados primários. Isso vai servir como um gatilho de recuperação da confiança, revertendo esse quadro de depreciação cambial e juros elevados. Confiança é tudo. Expectativa é tudo na economia também.”
Pelo Secovi-SP, Celso Petrucci apresentou um mercado que, em sua avaliação, está descolado da macroeconomia. “Nós lançamos, de janeiro a setembro, quase 12 mil unidades por mês na cidade de São Paulo, 12 mil unidades verticais, apartamentos, e vendemos quase 10 mil unidades por mês. Esse é o resumo”, afirmou. Nos últimos 12 meses, foram 154 mil lançamentos, dos quais 107 mil no Minha Casa, Minha Vida, e 121 mil vendas, cerca de 70% delas no programa. “O Minha Casa, Minha Vida funciona porque a taxa vai de 4% a 8,16%. Ponto”, disse.
Nos oito primeiros meses do ano, os lançamentos na capital cresceram 17% e as vendas, 10%, enquanto o VGV recuou 7,6%. Celso apontou a classe média como o segmento mais pressionado. “A classe média média mesmo, que compra apartamentos de 800 mil, 1 milhão, 1,5 milhão, 2 milhões, eu acho que é a classe que mais está pagando o preço da política monetária que nós temos”, afirmou. Segundo ele, despesas familiares com saúde, educação, viagens e automóvel aumentaram e reduzem o poder aquisitivo para comprar imóveis sem taxa tabelada.
Sobre o financiamento, o diretor lembrou que, de janeiro a setembro, a caderneta de poupança financiou R$ 146 bilhões, e o mercado de capitais, mais R$ 12 bilhões. A Abecip, presidida por Michel Cury, projetou R$ 426 bilhões em financiamentos no ano. Celso estima que o total fique entre R$ 400 bilhões e R$ 410 bilhões, porque os R$ 51 bilhões previstos pelo mercado de capitais “vão acabar não sendo aplicados”. Ele fez um alerta sobre os dois pilares do SFH: “Eu não gosto de usar a expressão ‘acabando’, mas a poupança está terminando a capacidade dela de financiamento imobiliário. O Fundo de Garantia também já chegou a um limite e está terminando a possibilidade de crescimento dos orçamentos para os próximos anos.” Citou ainda o risco que corre o crédito lastreado em base imobiliária: “Um outro risco que nós estamos correndo é o dos papéis lastreados em base imobiliária, as LCIs, as LIGs, os CRIs e os fundos de investimento imobiliário. Toda vez que o governo precisa arrecadar mais, olha para nós e diz: ‘Olha, agora vai’.”
Para 2027, Celso não vê mudança de patamar. “O ano de 2027 vai ser um ano muito parecido com 2026. Quem segurou lançamento porque está muito difícil viabilizar empreendimento da classe média tem um certo limite para segurar. Uma empresa grande, que faz 20, 30, 40 lançamentos por ano, pode se dar ao luxo de segurar um, dois, três, quatro. Mas a maioria do mercado são empresas que fazem um, dois, três lançamentos por ano e não podem segurar, porque param a operação”, disse. Ele encerrou com uma avaliação do momento: “O mercado imobiliário, olhando a foto, vai indo muito bem, obrigado. E eu não espero assistir a um filme triste a partir de 2027.”
A coordenadora de Projetos da Construção do FGV/IBRE, Ana Castelo, mostrou que a construção responde por 6,5% dos trabalhadores formais e por 17% dos empregos líquidos criados em 2026. O PIB do setor deve crescer 1,6% neste ano, ante 0,5% em 2025. Ana reconheceu o desconforto com o termo “crescimento moderado”. “Como falar de crescimento moderado se ainda temos déficit habitacional, se ainda temos necessidades habitacionais a serem resolvidas, se ainda temos um déficit de infraestrutura?”, questionou. Para ela, o limite está na capacidade de entrega: “Se hoje tivéssemos recurso financeiro suficiente para atender as nossas necessidades habitacionais ou de infraestrutura, o setor não daria conta. O setor não conseguiria entregar, porque falta mão de obra, falta capacidade produtiva para entregar o que precisamos.” Ela afirmou que o problema deixou de ser conjuntural. “A questão é hoje claramente estrutural. Temos o envelhecimento da população, a dificuldade de atrair jovens e, no caso da construção civil, um mercado muito pouco diverso, com pouca participação de jovens e, principalmente, de mulheres”, disse. A alta do INCC de mão de obra foi de cerca de 8% em 12 meses, e as mulheres representam em torno de 12% da força de trabalho formal da construção paulistana.
O vice-presidente de Inteligência Setorial da ABRAINC, Vladimir Iszlaji, citou a demanda como ponto forte. “A intenção de compra do imóvel chegou à sua máxima histórica. Estamos com 52%, esse é o dado mais alto”, afirmou, com base em dados da Brain. Para ele, a produtividade é o caminho para o gargalo da mão de obra, e o setor precisa mudar o método construtivo. “A construção brasileira se fez a partir do concreto armado. Somos especialistas nisso, em concreto armado moldado in loco”, disse. Vladimir defendeu a padronização de normas: “A nossa defesa é um Código de Obras que leve em consideração essas realidades, seguindo a Norma de Desempenho, que divide o Brasil em zonas bioclimáticas.” Hoje, exemplificou, uma mesma habitação pode exigir 79 kits de janelas diferentes, “porque cada município pede um tamanho diferente de janela ou tem uma regra específica de largura”. Ele destacou a mobilização conjunta da ABRAINC, do Secovi-SP e da CBIC: “Depois de muitas batalhas, em que o setor trabalhou bastante em conjunto, a Caixa Econômica passou a financiar, no PJ, o produto ainda na fábrica. Mas isso aconteceu neste ano, em 2026.”
O CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, apresentou o mercado de escritórios e galpões. Nos escritórios corporativos da capital, 212 mil m² foram entregues no trimestre, e a vacância subiu de 14% para 15,6%. Ele alertou que a média esconde diferenças. “Quando olhamos uma vacância de 15%, estamos olhando a cidade inteira. Quando olhamos as regiões de maior desejo, Paulista, JK, já estamos em desequilíbrio”, disse. A vacância é de 9% na Faria Lima, 8% na Paulista e 4% na região da Rebouças. Para ele, o retorno ao presencial pode apertar a oferta: “Se todas as empresas voltarem 100% presencial, vai faltar escritório em São Paulo, porque não temos, e já não tínhamos em 2019, tanto estoque assim disponível.” A projeção é de vacância de 10% a 12% em 2028, e o estoque futuro soma menos de 250 mil m².
Nos galpões logísticos, a vacância nacional é de 3%, contra 23% em 2016. “Se eu quiser fazer uma locação, tenho que dar sorte de encontrar algum imóvel vago”, afirmou. A entrega de novos galpões caiu para 1,155 milhão de m², ante 2 milhões em cada um dos dois anos anteriores. Giancarlo atribuiu a trava aos custos: “O custo de construção está travando a logística no Brasil.”
Na rodada de perguntas, o debate voltou à affordability e ao crédito. Celso defendeu avançar na industrialização ao mesmo tempo em que se busca saída para o acesso ao financiamento. “Sempre usamos a questão da affordability para não avançar na industrialização. Agora temos que fazer o inverso: avançar na industrialização e ir atrás de solução para a affordability. Eu acho que virão soluções”, disse. Vladimir apontou espaço para ampliar o LTV: “Hoje, na SAC, é possível chegar a 90% de LTV, então o limitador de 80% é somente na Price. Existe espaço para uma discussão de eventuais aumentos de LTV, o que melhora a affordability.” Ana disse que sinalizar o equacionamento fiscal pode reduzir o prêmio de risco embutido no câmbio, mas com limite: “Conseguimos reduzir isso, mas isso tem um determinado colchão, por conta da questão externa.” Questionado sobre o impacto da reforma tributária nos galpões, Giancarlo disse que ele deve pesar nas áreas mais próximas dos centros consumidores: “Esse ponto da reforma tributária vai começar a pesar a partir de 2029, 2030, para aquela região.”
Fonte:Secovi