O Secovi-SP e o SindusCon-SP realizaram nesta semana a primeira edição conjunta do tradicional webinar trimestral de pesquisa do mercado imobiliário, reunindo pela primeira vez os dados de lançamentos verticais, historicamente levantados pelo Secovi-SP em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, e os números do mercado horizontal, agora incorporados pelo SindusCon-SP. O encontro consolidou um panorama de 42 cidades do interior de São Paulo e da Baixada Santista e reforçou a mensagem de que o setor, embora resiliente, opera sob pressão crescente de juros altos, aumento de custos e incertezas políticas.
A abertura do evento marcou o início de uma parceria que passará a ser permanente. “Firmamos uma parceria com o SindusCon São Paulo. Daqui para frente, as nossas webinars trimestrais estaremos dividindo essa mesa juntamente com o SindusCon São Paulo”, afirmou Frederico Marcondes Cesar, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, ao explicar que a pesquisa da entidade seguirá com foco nos empreendimentos verticais, enquanto o SindusCon-SP passará a contribuir com o levantamento dos lançamentos horizontais nas mesmas cidades.
Antes da apresentação dos dados, o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, chamou atenção para o momento delicado vivido pelas incorporadoras, mesmo diante de indicadores tecnicamente positivos. “Estamos vivendo hoje um momento muito complexo, não só na política, mas nas vendas e na rentabilidade. Temos problemas sérios de margem e de custos”, disse, acrescentando que a reforma tributária em discussão representa “um desafio terrível” para o setor. “A gente sempre alertou sobre isso, mas ela está aí, não cabe reclamar. O desafio de implantá-la hoje eu diria que é praticamente impossível”, declarou, mencionando que Secovi-SP e SindusCon-SP têm atuado em conjunto para tentar adiar sua implementação.
Wertheim aproveitou o espaço para apresentar o Instituto Ampliar, nova estrutura que sucede o histórico Projeto Ampliar, iniciativa social do Secovi-SP com mais de 35 anos de atuação e cerca de 63 mil jovens capacitados, dos quais 70% ingressaram no mercado formal de trabalho, segundo dados citados por Frederico Marcondes Cesar. Wertheim defendeu o engajamento financeiro das empresas associadas para viabilizar o projeto: “Para a gente sair da teoria e ir para a prática, a gente precisa de dinheiro. O Instituto Ampliar é essa ferramenta, essa base. Mas se a gente não colocar dinheiro nesse projeto, esquece, a gente só vai ficar falando e não vai contribuir com nada.”
O vice-presidente do Interior do SindusCon-SP, Victor Bassan de Almeida, destacou o caráter estratégico da nova parceria entre as entidades. “Quando a gente une essas pesquisas, a gente está abarcando praticamente todo o mercado habitacional. Ela se torna uma pesquisa muito mais completa, e isso é ainda mais importante para o interior, onde os horizontais têm uma força maior devido à facilidade de encontrar terrenos para esse tipo de produto”, afirmou.
Ao apresentar o cenário macroeconômico, o diretor de Economia do Secovi-SP, Celso Petrucci, destacou a trajetória de alta da Selic e da inflação projetadas para o ano, além dos riscos políticos no horizonte. “Nós temos algumas espadas na cabeça: a reforma tributária, a redução da jornada de trabalho, uma espada grande na cabeça das empresas, e uma taxa de juros que persiste resiliente num patamar muito alto, o maior juro real do mundo”, disse. Segundo o economista, a expectativa de Selic para o fim do ano, que era de 12,25%, subiu para 13,50%, sem previsão de recuo para perto de 10% até 2026.
Ainda assim, Petrucci avaliou que o mercado segue absorvendo o cenário de juros altos, sobretudo nos segmentos financiados por recursos do FGTS. “O Fundo de Garantia, onde a taxa de juros independe da Selic, vai muito bem, obrigado, tanto a nível Brasil quanto na cidade de São Paulo. Já onde dependemos de produtos voltados à classe média, que é a que mais sofre com o endividamento e a falta de acesso ao crédito, a gente está vendo essa redução”, explicou.
Nas 42 cidades pesquisadas pelo Secovi-SP, o segundo trimestre registrou queda de 15% tanto em lançamentos quanto em vendas de unidades verticais na comparação com igual período do ano anterior. No acumulado do semestre, os lançamentos recuaram 12%, enquanto as vendas caíram apenas 3%, sinal, segundo Petrucci, de que a demanda segue aquecida. “Tenho a impressão de que há muito produto aprovado, pronto para ser lançado, e que as incorporadoras estão esperando: pode ser pela redução da Selic, pelo resultado da eleição, ou por mais segurança no investimento que vão fazer”, avaliou.
O Valor Geral de Vendas (VGV) do interior somou cerca de R$ 20 bilhões no semestre, ante um Valor Geral de Lançamentos (VGL) estável em torno de R$ 15 bilhões a R$ 16 bilhões. Diferentemente do observado na capital paulista, o programa Minha Casa, Minha Vida perdeu participação relativa no mercado vertical do interior: caiu de 56% para 49% no número de unidades lançadas e de 30% para 27% no VGL. “Cai o número de unidades lançadas do Minha Casa, Minha Vida, e cai menos significativamente o valor. Os demais padrões crescem tanto em número de unidades quanto em valor”, afirmou Petrucci, que também apontou o ticket médio vertical em R$ 637 mil no interior, ante R$ 289 mil no segmento do programa habitacional.
Na primeira apresentação conjunta com dados horizontais, o CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, mostrou um cenário de forte expansão dos lançamentos de casas, impulsionado majoritariamente pelo programa habitacional. Os lançamentos do primeiro semestre cresceram 44% na comparação anual, enquanto as vendas recuaram 8%, ainda assim, 30% acima do mesmo período de 2022. “O que mais que dobrou foram as unidades econômicas: 4.823 no primeiro semestre deste ano contra 2.115 no ano passado. Se os demais padrões não tivessem caído, a alta teria sido muito mais intensa”, explicou.
Segundo Araújo, o fenômeno é oposto ao observado no mercado vertical. Foi Celso Petrucci quem resumiu o contraste durante a própria apresentação: “Quando a gente olha o vertical, o Minha Casa, Minha Vida perde fatia. Quando a gente olha o horizontal, o Minha Casa, Minha Vida ganha fatia, é o inverso do que aconteceu no vertical.” Araújo atribuiu a menor presença de empreendimentos horizontais de alto padrão à concorrência de loteamentos fechados, comuns no interior e inexistentes na capital: “Cem apartamentos de 1 milhão de reais podem existir, mas cem casas de 1 milhão é bem mais raro. Por isso o ticket médio de casa é menor do que o de apartamento.”
O CEO da Brain também destacou a baixa idade do estoque disponível: das 5.939 unidades horizontais à venda até 30 de junho, 90% correspondem a empreendimentos lançados nos últimos 30 meses. “É um estoque ultrajovem”, resumiu. Os preços por metro quadrado de casas variam de R$ 9,1 mil em Presidente Prudente a R$ 11,7 mil na Baixada Santista, enquanto o metro quadrado do Minha Casa, Minha Vida horizontal oscila entre R$ 4,3 mil e R$ 6,6 mil.
Questionado, durante o espaço de perguntas do público, sobre até que ponto o mercado suporta o aumento nos custos de construção sem inviabilizar vendas, Celso Petrucci minimizou o risco imediato, citando o índice IGMI-R, da FGV em parceria com a Abecip, que mede alta de cerca de 12% ao ano nos preços de imóveis novos e usados no país. “Até agora, a questão do aumento do preço não influenciou a demanda do mercado imobiliário, nem a demanda de financiamento. Eu acho pior o efeito de uma taxa de juros resiliente em patamares muito altos do que a valorização imobiliária”, afirmou.
Já Victor Bassan de Almeida, que atuou como presidente da Pacaembu Construtora até 2023 antes de assumir a vice-presidência do Interior do SindusCon-SP, adotou tom mais cauteloso. “Com certeza tem um teto. A gente tem levado os preços para cima por causa do aumento do custo de mão de obra e de insumos. Ainda temos uma folga, com o aumento da massa salarial e o emprego em bom nível, para acomodar essa inflação, mas acho que estamos perto do limite”, ponderou. Segundo ele, o equilíbrio depende da evolução paralela entre preços dos imóveis e renda das famílias: “Se os aumentos passarem a suplantar o crescimento da massa salarial, ou se o endividamento das famílias continuar subindo sem essa contrapartida, podemos sofrer com os aumentos de preço.”
O encontro terminou com o anúncio de que a nova parceria entre Secovi-SP e SindusCon-SP seguirá nos próximos trimestres, com o objetivo declarado de padronizar progressivamente as duas pesquisas até chegar a um indicador único e consolidado do mercado imobiliário do interior paulista.
Fonte:Secovi