A vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP promoveu, nesta terça-feira (22), uma reunião executiva dedicada a debater os caminhos da locação social no Brasil, reunindo lideranças do sindicato, especialistas em habitação e representantes do mercado de crédito. O encontro, conduzido por Adriano Sartori, vice-presidente da pasta, contou com apresentações sobre o Instituto Ampliar, a nova plataforma de inteligência de dados do sindicato, as atualizações legislativas do setor e, como ponto central da pauta, o panorama da locação social no país.
Logo no início, Sartori destacou a relevância estratégica do tema para o setor imobiliário. “Quando a gente analisa os dados do Minha Casa, Minha Vida, do programa, a gente vê que basicamente um terço consegue aplicar pro programa, dois terços ficam de fora e não atendem os pré-requisitos necessários. E a locação, nesse aspecto, ela seria uma ferramenta muito importante pra incluir essas pessoas que ficaram de fora do programa.” Ele explicou ainda que o Secovi-SP criou uma diretoria específica para tratar da pauta de multifamily e locação social, que reuniu as principais empresas do setor em rodadas de discussão. “Foi muito interessante porque na última reunião participaram todas as grandes casas de multifamily, todas muito interessadas em realmente contribuir com informações pra que a gente crie aqui dentro do Secovi uma agenda bastante produtiva, pra que a gente possa pautar isso nos órgãos competentes, tanto nas esferas municipais, estaduais e federal”, afirmou.
Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, apresentou o Instituto Ampliar, novo formato de um projeto social que a entidade mantém há mais de três décadas. “O Projeto Ampliar era um projeto antigo de mais de 30 anos que o Secovi fazia, e agora a gente tá fazendo um upgrade transformando ele num instituto. Esse Instituto Ampliar tem a infraestrutura moderna de uma grande ação social, quer dizer, ele pode ser do tamanho que a gente quiser. Ele pode receber patrocínios, pode receber outros projetos.” Wertheim reforçou a necessidade de recursos financeiros para viabilizar as ações do instituto.
Na sequência, Laryssa Kakuiti, coordenadora de Economia e Inteligência de Mercado do Secovi-SP, apresentou o DataSecovi, nova ferramenta de inteligência de dados do sindicato. “Essa ferramenta veio para unir em um só ambiente todos os estudos e pesquisas que o Secovi produz, e também dados de terceiros que são relevantes quando a gente vai analisar o nosso setor”, explicou. Laryssa detalhou que a plataforma conta com dashboards interativos organizados em sete domínios temáticos e um agente de inteligência artificial capaz de auxiliar os associados na busca e no cruzamento de informações. Ela também anunciou a retomada do GeoSecovi, ferramenta de geolocalização que passará a permitir análises por região, incluindo camadas como áreas contaminadas, outorga onerosa, vilas existentes e bens tombados. “É uma plataforma viva, então ela vai estar em constante aprimoramento”, afirmou, destacando que o acesso é exclusivo para associados e, por ora, gratuito. Questionada sobre a cobertura do interior do estado, Ela respondeu que “por enquanto, nas bases de dados, tem todos os dados das 42 cidades do interior que nós pesquisamos”, ainda que os dados de legislação urbanística estejam restritos à capital paulista.
Jaques Bushatsky, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP e membro do Conselho Jurídico da Presidência, apresentou um panorama dos projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional relacionados à locação. Advogado e ex-procurador do Estado de São Paulo, Bushatsky também atua como chefe da Procuradoria da Assembleia Legislativa e é diretor da ABAMI. Ele selecionou uma amostra de propostas entre as mais de 240 em tramitação, incluindo projetos sobre impenhorabilidade do bem de família do fiador, suspensão de despejos, aluguel consignado em folha de pagamento e o despejo extrajudicial. Sobre este último, afirmou: “Vantagem disso: desjudicializar o despejo. Não a execução do despejo, mas a ordem do despejo. Vai dar certo? Mais uma daquelas que nós temos que atentar aos custos e tempos, simples assim. Se for rápido e barato, vai dar certo; se não for rápido ou barato, vai dar errado.” Bushatsky encerrou sua apresentação chamando atenção para uma lacuna nas propostas legislativas: “Vocês viram aí, desses 10 ou 12 projetos, que nenhum lembrou de que o imóvel pode ser uma inversão de capital para a locação. Acho que com o incentivo à locação social realmente nós vamos poder falar de investir dinheiro, alugar, dar a condição de habitação pras pessoas e ganhar dinheiro também.”
O ponto alto da reunião foi a apresentação de Simone Gatti, diretora-presidente do Fundo FICA (Fundo Imobiliário Comunitário para Aluguel). Ela abriu sua fala contextualizando o peso do aluguel no déficit habitacional brasileiro: “Hoje mais de 60% do componente do déficit é o ônus excessivo com aluguel e, portanto, a gente entende a locação social como uma modalidade tão importante desse processo de reversão de desigualdade.” Ela apresentou o FICA, organização sem fins lucrativos fundada em 2015 que atua em São Paulo, Recife e, mais recentemente, Belo Horizonte, adotando o modelo do “proprietário social” já praticado em outros países. “A gente ainda há 20 anos que patina dentro do próprio governo com a regulamentação da locação social, ainda não foi dessa vez. Minha Casa, Minha Vida inseriu a locação social no seu portfólio, mas não a regulamentou”, afirmou.
Simone detalhou os cinco programas de moradia mantidos pelo FICA: Apartamentos, reforma de cortiços, Morar Primeiro (voltado à população em situação de rua), moradia estudantil e Primeira Casa (para jovens egressos de abrigos) e revelou, em primeira mão, que a organização está fechando uma parceria com uma grande incorporadora para ceder imóveis destinados à habitação de interesse social faixa 1. “Isso é um avanço muito importante e muito grande para conseguir dar escala para esse processo”, disse. Sobre os valores praticados, exemplificou: “O aluguel social do FICA, num imóvel no centro da cidade, reformado, em excelentes condições, com gestão, a família paga R$ 500. É um quarto do preço de uma moradia do mercado tradicional.” A executiva também citou os números atuais da organização (150 beneficiários, 19 imóveis e 65 unidades) e destacou que a inadimplência no programa de locação social é hoje praticamente nula. “Isso tem várias pesquisas que mostram o quanto que a classe de baixa renda, eles são bons pagadores”, afirmou.
Ao comparar experiências internacionais, Simone mencionou seu período de pesquisa em Nova York, cidade que serviu de base para seu pós-doutorado. “É uma cidade que tem muita diversidade de oferta de política de aluguel. Você tem lá public houses, que são as habitações públicas; você tem o voucher de moradia; você tem os aluguéis controlados, não congelados, controlados em determinadas áreas da cidade; você tem as community land trusts, que são os fundos comunitários de terra”, explicou. Para ela, o caminho para o Brasil passa pela diversificação: “A gente precisa da locação social, a gente precisa do voucher de moradia. O que a gente tem advogado junto aos governos é que esse modelo seja replicado e escalado e pulverizado. Não é ter uma grande empresa que faz 5 mil unidades, é você ter várias organizações sociais sem fins lucrativos que possam atrelar junto com o mercado.”
O debate seguiu com a participação de Emil Lewinger, diretor financeiro do FICA, que complementou informações sobre os efeitos da Reforma Tributária na gestão da entidade e sobre os processos de fiscalização patrimonial e social dos imóveis. “A gente tem casos de famílias onde tem adolescentes de 18, 20 anos que nunca moraram numa casa. Por isso que essa questão da social é importante, porque os programas que a gente viu acontecendo deram muita ênfase na questão patrimonial e as famílias foram se pauperizando”, disse, citando o caso histórico do Parque do Gato como exemplo de gestão que não deu certo. Lewinger também abordou a questão da inadimplência no programa, destacando a parceria recente com uma securitizadora especializada em população de baixa renda: “Essa securitizadora ela tá indo num processo tão bom que eles acabaram de fazer uma abertura de captação de um CRI, de R$ 10 ou R$ 12 milhões, foi vendido em 32 minutos. Hoje eles têm 5 mil unidades já securitizadas, mas eu acho que com essa captação eles vão chegar fácil a 10, 12 mil unidades.” Sobre o desafio de estruturar garantias públicas para a locação social, ponderou: “A grande questão da garantia do governo, em vez de pagamento, é que a maioria das pessoas que cedem o imóvel pra fazer locação social são pequenos proprietários, então normalmente dependem desse aluguel pra sobreviver. Você depender de uma securitização do governo onde o processo pode demorar, se você tiver que ir pra Justiça pode demorar meses e meses, quebra.”
Fechando o encontro, João Franciscangelo, vice-presidente de Crédito da Loft, apresentou um panorama do mercado de locação no Brasil e da inserção do aluguel social nesse contexto mais amplo. Ele destacou fatores estruturais que impulsionam o crescimento do mercado de locação, como o bônus demográfico brasileiro e o comportamento “asset light” das novas gerações. “A pessoa tende a postergar cada vez mais o momento de decisão de aquisição de um imóvel. A gente traz um dado aqui: em 8 anos, o percentual dos domicílios que são alugados cresceu quase 5 pontos percentuais”, afirmou, citando também o encarecimento do financiamento imobiliário nos últimos anos. Franciscangelo apresentou uma “matriz de complementariedade habitacional”, segmentando soluções por faixa de renda — da locação social e vouchers locatícios para famílias de baixa renda ao aluguel consignado para trabalhadores formais. Ele também citou experiências internacionais de aluguel social na Austrália, nos Estados Unidos e no Reino Unido, e defendeu a criação de mecanismos de garantia governamental como alternativa ao subsídio direto. “O governo não faz o desembolso mensal, mas num caso de inadimplência ele tá lá pra arcar. É um mecanismo que pode ser mais barato e bastante efetivo também pra destravar alguns pedaços específicos do mercado”, concluiu.
Encerrando o ciclo de apresentações, Ely Wertheim reforçou a necessidade de união entre sociedade civil e mercado para destravar avanços na área. “Se a sociedade civil não se organizar e não se unir, nós vamos ficar na dependência de um Estado que nós já sabemos que não funciona. É um Estado absolutamente atrasado que a iniciativa privada e a sociedade civil carrega nas costas”, afirmou, defendendo que o Secovi-SP e organizações como o FICA unam forças para transformar boas ideias em resultados concretos: “Essa condição não dá pra esperar, essa condição tem pressa, é que nem comer.”
Fonte:Secovi