O terceiro painel da 23ª Convenção Secovi-SP, “Regulamentação da Reforma Tributária e seus Impactos Estruturais no Mercado Imobiliário”, trouxe o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, na moderação, o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, e os representantes do Secovi-SP Ricardo Lacaz e Rodrigo Días (Conselho Jurídico) e os vice-presidentes Moira Toledo e Caio Portugal (Condomínios e Loteamentos, respectivamente). O debate tratou dos principais pontos de atenção do setor na transição para o novo sistema tributário.
Ao abrir o painel, Ely Wertheim contextualizou a relação do setor com a reforma desde sua concepção. “A gente percebeu uma desconexão da proposta com o setor. Não porque o IVA é bom ou é ruim, mas porque a forma como o setor imobiliário trabalha, a complexidade que ele trabalha nas suas várias frentes, não se encaixava”, afirmou, destacando em seguida o esforço da equipe da Receita Federal na regulamentação da lei. “O trabalho que a Receita Federal está fazendo para tentar aplicar esta lei à vida real é um trabalho que eu diria hercúleo”, disse.
“Por mais que se critique a reforma, ela é muito melhor do que o sistema atual, não tenham dúvida nenhuma”, afirmou Robinson Barreirinhas, ao avaliar que a mudança representa um avanço em relação ao sistema tributário atual. Segundo ele, o setor imobiliário foi incluído no novo modelo de IVA porque essa é a condição necessária para que haja neutralidade tributária em toda a economia. “Uma empresa que contrate um serviço de construção civil, que adquira um imóvel, ele hoje não pode se creditar desse valor. O modelo dos países da OCDE inclui o mercado imobiliário no IVA, com algumas isenções e exclusões, mas ele está lá dentro. E tem que ser assim pra gente conseguir essa neutralidade de fato no mercado”, disse. Sobre a carga tributária do setor, o secretário explicou que os redutores de alíquota (50% para alienação e 70% para locações) foram calibrados junto ao setor para manter o patamar atual de tributação. “Esses redutores foram calibrados para manter a carga atual, a carga tributária. Foi debatido com o setor. Os nossos números indicavam uma redução menor ainda, mas foi fixada essa redução para fins de destravamento da negociação”, afirmou.
O secretário detalhou ainda o programa de conformidade adotado pela Receita Federal, que prevê orientação em vez de sanção para empresas em transição para o novo sistema. “Escrevi com todas as letras que não vai haver multa pra empresa que esteja de boa-fé”, declarou, explicando que o modelo se baseia no acompanhamento feito por contadores das próprias empresas, que passam a atuar como ponto de contato direto com o fisco. “Estou confiando no contador dos senhores. Se o contador da empresa me disser que a empresa está evoluindo na emissão, eu vou tomar isso como conformidade da empresa, não vou aplicar sanção, independentemente dos prazos”, disse. Para Barreirinhas, essa mudança tende a se tornar permanente. “Se ela der certo, e eu acredito muito que ela vai dar certo, a minha visão é que essa seja a regra daqui por diante: que a multa deixe de existir no cerne da relação entre o fisco e o contribuinte”, comentou.
Sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), criado para viabilizar a não cumulatividade tributária no setor, o secretário explicou que a ferramenta vai além da unificação dos registros de cartórios e prefeituras. “A CIB cuida da propriedade, da posse daquele imóvel e de todas as obras que houver naquele terreno, por toda a vida desse terreno lá na frente. Vou ter um cadastro nacional com o histórico de todas as obras que houve em cada um desses imóveis, algo que não existe hoje”, disse. Barreirinhas destacou também um efeito colateral não planejado da ferramenta: a dificuldade adicional para práticas de lavagem de dinheiro por meio de imóveis. “Hoje o cara pega um laranja, compra imóvel aqui, compra imóvel em outro estado, é impossível cruzar os dados. Com a CIB, não. Isso dificultará muito a lavagem de dinheiro por meio de imóvel”, afirmou. Segundo ele, o cadastro deve, no futuro, disponibilizar dados de mercado ao público de forma anonimizada. “Imagina o valor que há isso pros senhores e pras senhoras do mercado: conhecer 100% dos imóveis, todo o histórico do que aconteceu nele, ver as tendências relacionadas a esses imóveis por setor, por município, por bairro”, disse.
Ricardo Lacaz levantou preocupações relacionadas à capacidade de adaptação dos pequenos empreendedores do setor imobiliário ao novo sistema, hoje habituados a um regime tributário simplificado baseado no RET. Questionou também o secretário sobre o cumprimento do chamado “ano teste” de adaptação prometido ao setor, mencionando relatos de empresas de tecnologia que ainda não teriam conseguido adaptar seus sistemas a tempo do início da obrigatoriedade em janeiro. Em resposta, Barreirinhas afirmou que incorporadores e loteadores terão dois anos adicionais para optar pelo novo regime. “Durante o ano de 27 e 28, os registros de parcelamento que forem feitos podem optar pelo regime anterior, numa tributação sobre a receita bruta. A mesma coisa a incorporação: continua no RET com outro nome. A gente tem mais dois anos para debater, para esgotar todo esse debate, e enquanto isso continuam as regras na prática se for essa a opção do empresário”, disse. Sobre o cronograma de documentos fiscais, afirmou que o sistema já processa grande volume de dados em fase de testes, com mais de 28 bilhões de documentos emitidos até o momento, e que eventuais ajustes de prazo não devem interromper a operação das empresas.
Moira Toledo expôs a preocupação específica das administradoras de condomínios e de imóveis, que temem não estar contempladas pelo redutor de alíquota de 50% aplicado a outras operações do setor. “Isso é uma mudança de jogo depois que a gente já tinha a confiança de que isso poderia acontecer”, disse, questionando também a viabilidade prática da emissão de notas fiscais detalhadas por condômino. “Traria a necessidade de fazer a demonstração por condômino do quanto foi pago de água, luz, de todas as despesas. Daria para fazer umas 200 linhas num condomínio mais complexo dentro de uma única nota fiscal”, afirmou. O secretário reconheceu a pertinência das ponderações, classificou o processo regulatório em curso como um “brainstorming” ainda passível de ajustes, e indicou abertura para revisão do modelo em diálogo direto com o Secovi-SP.
Caio Portugal, representando o setor de loteamentos, apresentou três preocupações específicas. A primeira envolve os efeitos de uma possível recomposição de margens por parte de fornecedores durante a transição tributária, já que boa parte da cadeia de insumos do setor é oligopolizada. A segunda diz respeito à falta de clareza sobre a forma de aplicação dos redutores de ajuste e social, defendendo que ambos deveriam poder ser aplicados de forma automatizada já no nascedouro do loteamento, a partir de elementos objetivos como valor da terra e contrapartidas. A terceira envolve a definição do conceito de “imóvel novo” para fins de tributação em lotes que retornam à loteadora. Portugal mencionou ainda uma questão adicional relacionada à decadência do direito de compensação de créditos tributários em casos de distrato de longo prazo. Barreirinhas respondeu ponto a ponto, reconhecendo a validade de parte dos questionamentos, em especial sobre a prescrição de créditos. “Não vejo por que um crédito eventualmente não possa seguir essa mesma norma. Se é justo, vamos achar uma solução”, disse, comprometendo-se a levar o tema ao comitê gestor da reforma.
Rodrigo Dias questionou o secretário sobre o cronograma de implementação e a disponibilização tardia dos layouts dos documentos fiscais, essenciais para a adaptação dos sistemas de tecnologia das empresas, além de citar divergências entre o texto do decreto e o entendimento prático do setor sobre a definição de obras “on-site” e “off-site”. Barreirinhas respondeu que o sistema já processa grande volume de documentos em fase de testes sem incidentes relevantes e que eventuais ajustes de prazo não devem interromper a operação das empresas a partir de janeiro. “Garanto que todos os riscos que a gente já imaginou e que a gente ouviu, nós temos solução de contingência para que o sistema não pare no ano que vem, o que é mais importante, que não prejudique as empresas”, afirmou, acrescentando que o sistema da Receita foi construído para operar mesmo com preenchimento incompleto de dados, complementando informações a partir de outras bases já existentes.
Fonte:Secovi