O painel “O Mercado Imobiliário e Funding: Cenários e Tendências” reuniu especialistas do setor financeiro e imobiliário para discutir as fontes de recursos que sustentam o crédito habitacional no país.
O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, mediou o debate, que contou com Rubens Sardenberg, diretor executivo de Economia, Regulação Prudencial e Riscos da Febraban, Michel Cury, presidente da Abecip, Hus Morgan, superintendente Corporate Imobiliário do Banco ABC Brasil, e Ubirajara Freitas, vice-presidente de Estratégias de Mercado do Secovi-SP.
Ao abrir o painel, Ely Wertheim contextualizou a reformulação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) promovida em novembro do ano anterior, fruto de articulação entre entidades do setor e o Banco Central. “Essa reformulação está em fase de testes. Como todo sistema, ele não pode ser olhado apenas e vai funcionar para o resto da vida desse jeito. Mas na verdade ele está funcionando, ele melhorou”, afirmou.
Rubens Sardenberg abriu sua apresentação contextualizando o nível de endividamento das famílias brasileiras, hoje próximo de 50% da renda anual, patamar que classificou como não exagerado em comparação internacional. Segundo ele, o problema está concentrado no comprometimento mensal de renda com pagamento de dívidas, hoje em torno de 28,5%. “As famílias têm um estoque de dívida que não é tão alto, mas os pagamentos mensais de juros e amortização são elevados”, afirmou.
Sardenberg também citou a Selic, projetada para se manter em 13,75%, como fator que penaliza o crédito de forma ampla. “Se a gente considerar uma inflação de 4,5%, é portanto um juro real insustentável do nosso ponto de vista”, disse, defendendo o ajuste fiscal como pré-condição para uma queda sustentável dos juros de longo prazo.
Michel Cury apresentou dados sobre a composição do funding do crédito imobiliário, mostrando que o saldo da poupança SBPE está estável desde 2021, enquanto a carteira de crédito imobiliário segue crescendo, o que amplia a dependência de fontes de mercado, como LCI e CRI. “Até então, cem por cento da fonte de funding do crédito imobiliário estava tendo o funding de poupança. A partir de quando essas curvas se cruzam, você começa a ter que utilizar outras fontes, que estão sujeitas às taxas de mercado”, afirmou. Segundo ele, essa maior exposição às taxas de mercado é hoje um dos principais desafios do modelo atual. “Você tem uma curva que inclina para um comportamento de mercado, e você tem um teto que te limita. Em algum momento vai acontecer alguma trombada. Pode não ser no ano que vem, pode ser daqui a dez ou quinze anos, mas a gente tem que olhar sobre essa perspectiva de longo prazo”, disse.
Hus Morgan tratou do funding via mercado de capitais, modalidade cada vez mais relevante para financiar a produção imobiliária. Segundo ele, o acesso a esse tipo de recurso está diretamente relacionado à qualidade da governança das incorporadoras. “As empresas que tiverem melhor governança e os projetos que forem melhores, com certeza vão ter mais acesso a esse funding de mercado”, afirmou, destacando ainda a importância do casamento entre o fluxo de caixa do projeto e o financiamento contratado como fator central para reduzir o risco das operações.
Ubirajara Freitas defendeu a manutenção de baixo endividamento corporativo como princípio de sobrevivência no setor imobiliário, especialmente diante de um cenário histórico de juros reais elevados no país. “A taxa de juros histórica nos últimos 30 anos é da ordem de 5% a 6% real. É muito alta para qualquer país do mundo”, afirmou, recomendando que incorporadoras mantenham entre 40% e 50% do VGV de seus empreendimentos em capital próprio. “Esse modelo de comprar terreno alavancado, financiar cem por cento da obra com dinheiro de terceiros e não querer botar nada de dinheiro no negócio pode dar certo uma, duas vezes. Você vai quebrar. É só uma questão de tempo”, disse.
Durante o debate com a plateia, os painelistas também trataram do endividamento das famílias ligado a apostas online. Sardenberg reconheceu o problema social, mas ponderou sobre seu peso relativo no quadro geral de crédito do país. “É um ponto, sem dúvida, de atenção. Mas a gente precisa de dados mais acurados, mais consistentes, para saber exatamente o tamanho desse impacto”, afirmou.
Questionado sobre a possibilidade de nova liberação de compulsório bancário para aliviar a pressão sobre as taxas do crédito imobiliário, Michel Cury afirmou que a medida é uma das alternativas em discussão, mas não a única. “Na medida em que você consegue eliminar aquele delta que tem entre a curva de poupança e a curva de crédito, o cenário melhora. Ela não deixa de ser uma alternativa”, sentenciou.
Fonte:Secovi