Reunião da vice-presidência de Empreendedorismo e Inovação reuniu, na sede da entidade, pesquisadores do Centro de Estudos das Cidades do Insper (Laboratório Arq.Futuro)
O Secovi-SP recebeu, nesta quinta-feira (8/10), em sua sede, pesquisadores do Centro de Estudos das Cidades do Insper (Laboratório Arq.Futuro) para uma reunião executiva da cice-presidência de Empreendedorismo e Inovação (VPEI). Ao longo da manhã, os convidados apresentaram os núcleos de pesquisa do centro e a entidade mostrou suas ferramentas de dados. O objetivo foi identificar pontos de trabalho comum em habitação, mobilidade, economia urbana e planejamento territorial.
Na abertura, o vice-presidente de Empreendedorismo e Inovação do Secovi-SP, Rodrigo Abrahão, ao lado do coordenador de Academia e Mercado da VPEI, Gabriel Luna, explicou que a aproximação com a academia faz parte do planejamento estratégico da entidade. “Segundo o nosso planejamento estratégico, alinhado com a presidência, a aproximação com as universidades, com a academia, não só os alunos, mas também todos os professores, está no guarda-chuva da nossa vice-presidência. Queremos aproveitar ao máximo o tempo de todos que vieram até o Secovi para aproximar um pouco mais as duas instituições”, afirmou. Ele acrescentou que a ideia do encontro era “conhecer um pouco mais cada um dos núcleos”.
O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, destacou o valor estratégico da parceria. “Para nós, do mercado imobiliário, é fundamental, é estratégico estar perto do Insper, estar perto do meio universitário, estar perto da inteligência que esses centros representam para a cidade e para o país. O setor imobiliário, que o Secovi representa, tem uma ligação com a cidade e com o urbanismo bastante forte, bastante importante”, disse. Para ele, o setor tem o mesmo interesse que a academia na qualidade urbana. “Nós, empresários, queremos uma cidade bonita, uma cidade boa. Nós não queremos vender apartamento para quem quer ir embora de São Paulo. Para nós, ter vocês aqui é de uma importância estratégica. Não tem outro caminho. A gente tem participado, mas quer participar mais”, completou.
Ely explicou o papel do Secovi-SP como produtor de informação. “Além de apoiar institucionalmente as empresas e os interesses do setor imobiliário, o Secovi é uma espécie de portal de conhecimento. O que a gente produz aqui é conhecimento, é dado, é informação. Somos produtores de conteúdo, de propostas e de atuação política estratégica, não partidária, na direção daquilo que entendemos que é de interesse da cidade, da sociedade e do setor produtivo. Esse é o nosso papel”, afirmou. Ele lembrou ainda que a entidade tem 14 vice-presidências e que a atuação dos dirigentes é voluntária. “Com exceção do time profissional, todos esses empresários trabalham de forma absolutamente voluntária. O Secovi é como um clube: não tem dinheiro público, não tem verba pública, vive exclusivamente dos associados”, explicou.
Ao defender que a produção acadêmica dialogue com a realidade, Ely citou estudo do Secovi-SP segundo o qual serão necessárias 900 mil habitações na capital paulista nos próximos dez anos. “A vida como ela é, a conexão com a vida real e soluções que atendam a esses conceitos. Senão, é mais um livro de prateleira que o Brasil vai produzir, mais uma teoria, e quando a gente sai na rua, não vê a conexão disso com o mundo como ele é. Não dá para segurar tsunami com a mão. Nos próximos dez anos, serão necessárias 900 mil habitações na cidade de São Paulo. Essas pessoas vão morar, de forma legal ou de forma ilegal. Como é que a gente lida com isso?”, questionou.
A diretora de Urbanismo do Secovi-SP, Roberta Simeoni, avaliou que o momento é oportuno para a produção conjunta de conhecimento. “Nós observamos que a gente tem uma sociedade que não está feliz com a nossa cidade. Todo mundo hoje gosta muito de falar sobre urbanismo, mas isso também reflete muita desinformação, que muitas vezes traz uma avaliação muito ruim para o setor imobiliário. É um momento muito oportuno de produzirmos esse grande conteúdo, gerar dados e estudarmos juntos. A cidade é para todos, todos têm o seu olhar”, afirmou.
Participaram da reunião, pelo Insper, o coordenador-geral do Centro de Estudos das Cidades (Laboratório Arq.Futuro) e cofundador do Arq.Futuro, Tomas Alvim; os coordenadores José Police Neto (Núcleo de Habitação, Real Estate e Regulação), Sérgio Avelleda (Mobilidade Urbana), Ricardo Balestreri (Urbanismo Social e Segurança Pública), Paulo Saldiva (Iniciativa Saúde Urbana) e Élcio Batista (Programa Cidade + 2ºC); as coordenadoras adjuntas Ana Letícia Salla (Mulheres e Territórios), Heloisa Escudeiro (Arquitetura e Cidade) e Paula Gobi Scudeller (Saúde Urbana); o coordenador adjunto Rodger Campos (Habitação, Real Estate e Regulação); a coordenadora executiva do Núcleo de Mobilidade Urbana, Suzana Nogueira; Vinicius Oike, coordenador de dados desse núcleo, que participou também pelo Núcleo de Economia Urbana, Cidades Inteligentes e Big Data, coordenado por Adriano Borges; a coordenadora de Projetos, Gabriela Vasconcelos; a gerente de planejamento e monitoramento, Glenda Mezarobba; e Carolina Fouad, responsável pelas parcerias do Insper com o mercado. Sérgio, Suzana e Paulo acompanharam a reunião on-line. Pelo Secovi-SP, estiveram presentes, além de Ely, Rodrigo, Gabriel e Roberta, a coordenadora de Economia e Inteligência de Mercado, Laryssa Kakuiti, integrantes da vice-presidência de Assuntos Legislativos e Licenciamento, como Marcos Gavião e Eduardo Della Manna, e o integrante da diretoria da VPEI Hamilton Leite, também on-line.
Laryssa apresentou o DataSecovi, plataforma que será lançada em 4 de novembro. “A partir de agora, todos os dados produzidos pela entidade, todas as nossas pesquisas, as séries históricas e os dados de terceiros que acompanhamos e que são relevantes quando analisamos o mercado imobiliário vão estar organizados nessa ferramenta”, explicou. Segundo ela, os usuários poderão consultar séries em dashboards interativos e baixar as informações de interesse. “É uma ferramenta viva, em construção, que ao final vai concentrar dados da cadeia imobiliária completa em um único ambiente, possível de fazer cruzamentos e análises um pouco mais aprofundadas”, disse.
A plataforma terá um assistente de inteligência artificial treinado com as bases da entidade. “Estamos treinando esse assistente para responder a perguntas e trazer insights sobre as nossas bases de dados. O usuário consegue perguntar de maneira natural sobre o comportamento do mercado imobiliário de Campinas, por exemplo, e a ferramenta já elabora os gráficos e separa as séries de dados que ele gostaria de ter acesso”, afirmou Laryssa. Ely deu um exemplo do alcance das bases. “Onde a gente lê ‘transações do ITBI’, conseguimos mapear todas as vendas imobiliárias na cidade inteira: preço de imóveis de terceiros e lançamentos, compra de terreno, venda de terreno, lote a lote. A informação vem bruta. Nós é que fazemos a manufatura dela e a transformamos em algo de valor”, explicou. Police Neto comparou a lógica ao Graprohab. “É uma oferta de informação do Estado que está disponível na rede. Você traz para dentro desse ambiente, manipula a informação, quer dizer, trabalha com a informação da fonte original”, afirmou.
Laryssa apresentou também o GeoSecovi, ferramenta de análise territorial da cidade de São Paulo. “Enquanto na ferramenta anterior conseguimos analisar as séries de dados e o comportamento com o passar do tempo, nessa conseguimos fazer uma consulta específica de um terreno de interesse. Ela traz toda a consulta de legislação do lote e qual é a volumetria possível naquele terreno”, disse. A plataforma já reúne 40 bases de dados, entre elas áreas contaminadas, outorga onerosa, dados do Censo, bens tombados com as suas áreas envoltórias, lançamentos residenciais e projetos aprovados pela prefeitura. Uma segunda fase, em desenvolvimento, permitirá salvar estudos e criar relatórios customizados.
Rodrigo explicou a motivação da retomada da ferramenta. “O Geosampa é maravilhoso, mas ele não tem essa parte de informação que o Secovi construiu ao longo de todos esses anos. Sentimos a necessidade de recriar o GeoSecovi, apesar do Geosampa, justamente para conseguir colocar todas essas informações. E estamos constantemente conversando com parceiros para construir de fato esse diagnóstico da cidade”, afirmou.
A apresentação abriu um debate sobre a qualidade das informações públicas. Marcos Gavião relatou a experiência de uma reunião recente com a Prodam. “Eles avançaram muito na organização dos dados, mas os alvarás são padronizados até o quadro de áreas, e onde entram as notas e ressalvas, informações superimportantes sobre cota ambiental, tamanho de unidades, se tem fachada ativa ou não, cada técnico redige pessoalmente. Enquanto a gente não padronizar essa segunda parte dos alvarás, não há inteligência artificial que vá dar conta disso. O que estamos tentando buscar não é só a coisa retroativa de dados, mas organizar a base futura de uma forma que tenha maior utilidade”, disse.
Rodger contou que o núcleo prepara, com o professor Adriano Borges, uma nota técnica sobre os dados do ITBI. “Quando a gente captura esses dados, você tem muitos problemas. Há transações cujas guias não somam 100%, então você tem que descartar um monte de coisa, e o uso está errado: antes era um mercado, agora é um prédio de 20 andares e não está mais lá. Você tem que voltar várias vezes, refinar, passar um monte de filtro, tomar um monte de decisão. Quando você vê, mata a base de dados em quase 20%. Acho que esse papo pode até endossar a nossa nota técnica conjuntamente em algum momento”, afirmou.
Police Neto defendeu que a academia precisa de dados precisos. “O grande desafio para a gente, dentro da academia, é que não vamos poder trabalhar sem precisão. Eu não posso me limitar a encontrar uma tendência, eu preciso ter o dado preciso para gerar uma análise que de fato convença a autoridade pública de que ela precisa melhorar a forma como produz a informação, porque tem condições para isso”, afirmou. Ele aplicou o raciocínio ao cálculo da outorga onerosa. “O cálculo para a outorga não pode ter sigilo, porque ele é um bem de cidade, ele é um valor de cidade. O que você não tem é um sistema aberto em que todos vejam simultaneamente como cada um está produzindo esse valor. Quando você tem isso, consegue comparar o que é adensamento e a capacidade de produção de nova riqueza e, portanto, captura da valorização urbana e imobiliária”, explicou. Roberta informou que o tema já está em discussão. “A Prodam pretende colocar isso num ambiente virtual aberto, para que o técnico faça o cálculo e nós também façamos os nossos, na mesma fonte. Isso é um passo importante porque, além da transparência, é uma fase muito delicada no processo de licenciamento”, disse.
Marcos relacionou o tema à revisão do Plano Diretor, prevista para 2029. “A gente tem uma série de ideias testadas nos dois últimos planos diretores que precisam ser analisadas e confirmadas no que têm de bom e no que têm de ruim, para que a gente possa ter uma proposta efetiva. Essa aproximação é essencial para isso. E o que posso dizer é que passa rápido, 2029 já está aí.”
Tomas apresentou a trajetória do Arq.Futuro, criado em 2011, e a estrutura do centro. “A gente montou o Arq.Futuro muito apaixonado por arquitetura, mas rapidamente vimos que o problema não é só a arquitetura, são as cidades. Começamos a discutir cidades sempre trazendo os atores que constroem a cidade. Nossos debates e eventos sempre tiveram governo, sociedade civil e iniciativa privada na mesma mesa, porque entendemos que é esse conjunto de atores que produz o espaço urbano e a transformação territorial”, explicou. Segundo ele, a metodologia se apoia em dados e evidências, multidisciplinaridade e transversalidade. “No Insper você pode levar qualquer ideia, mas precisa estar baseada em dados e evidências. O grande desafio é a transversalidade: como juntar esses conhecimentos para trabalhar de forma integrada na incidência territorial. Esse é um pouco o meu trabalho hoje em dia”, afirmou.
Tomas destacou a pós-graduação em Urbanismo Social, que aceita alunos sem graduação. “A gente entendeu que tinha que levar para a academia o conhecimento do território e, principalmente, do território que a gente não domina. São lideranças que estão há 30, 40 anos lutando por políticas públicas em áreas em que faltam muitas oportunidades”, disse. Ele citou também a Economia Azul como nova fronteira. “A gente tem 446 municípios no Brasil com relação direta com a costa. É uma grande oportunidade que se abre com o novo limite das fronteiras marítimas dos países, e temos que pensar o urbanismo já integrando esse potencial de negócio”, afirmou. O tema motivou uma nota técnica, liderada por Élcio, entregue ao Palácio do Planalto.
Police Neto fez uma reflexão sobre o planejamento urbano no país. “Completamos 25 anos da autonomia dos municípios para organizar o desenvolvimento das suas cidades com o Estatuto da Cidade, e não podemos dizer que o saldo é positivo. As cidades não se estruturaram institucionalmente para a tarefa que deviam empreender. Mas continuamos acreditando que as cidades são as maiores e melhores invenções da sociedade contemporânea. Elas devem ter um padrão de adensamento medido e bem estabelecido, porque faz bem para o meio ambiente”, afirmou. Ele defendeu a união entre academia, setor produtivo e sociedade e alertou para a urgência. “O nosso problema é tempo. Se a gente não fizer isso rápido, talvez a janela de oportunidade que a gente tenha passe.”
Ana Letícia apresentou o Censo de Heliópolis, realizado em parceria com a UNAS. “É um método que foi desenvolvido pela Redes da Maré e aplicado no Censo da Maré. Estamos trazendo isso e já está sendo implementado em Heliópolis. O Censo tem o objetivo de entender melhor como está esse território e ser um complemento ao Censo do IBGE, que não alcança efetivamente esses locais por limitações metodológicas. Eles não entram em vielas e becos, sendo que basicamente a favela é composta de vielas e becos, então dá uma ideia de como isso está subdimensionado”, explicou. Segundo ela, toda a equipe é do próprio território. Em novembro, a iniciativa realizará um curso de três dias sobre geração cidadã de dados, voltado a lideranças comunitárias. Tomas considerou simbólico apresentar o grupo no Secovi-SP. “Esse foi o primeiro núcleo que nós montamos e é muito simbólico a gente apresentá-lo aqui. A produção de cidade é uma produção de conflito, mas é uma produção essencialmente coletiva. Ficar no conflito sem diálogo não traz resultado para ninguém.” Roberta lembrou o evento sobre planejamento urbano e feminicídio realizado na entidade em maio. “Percebemos que as ferramentas de planejamento urbano precisam urgentemente colocar essa pauta nas suas agendas. A gente não tem um mapa no plano diretor, por exemplo, com o mapeamento das áreas de maior índice de violência contra a mulher.”
Sérgio destacou o Observatório Nacional de Mobilidade Sustentável, rede de 39 municípios que compartilham dados. “Nossa missão é contribuir para que as decisões de mobilidade urbana no Brasil sejam mais qualificadas e baseadas em evidências, conhecimento e aprendizagem política. Cidades melhores dependem de decisões melhores, e as decisões melhores dependem do uso de dados, da transformação de dados em conhecimento e em inteligência aplicada a ações capazes de produzir impacto positivo”, disse. Ele citou a pesquisa sobre a Faixa Azul, implantada pela Prefeitura de São Paulo, e o estudo sobre o adensamento no entorno dos eixos de transporte de massa. “A rede de cidades se transforma numa comunidade de aprendizado. A gente convive com as cidades, compartilha experiências e tem visto muita evolução no tratamento e na produção desses dados”, afirmou. Sérgio informou que o núcleo prepara uma pesquisa para apoiar as cidades no uso de dados para melhorar o transporte público e outra sobre logística urbana. “A logística urbana disputa o mesmo espaço da bicicleta, do pedestre, do transporte público. Otimizar e dar eficiência a ela contribui significativamente para a melhoria da qualidade de vida nas cidades e para a sua eficiência econômica”, disse. O núcleo realiza a Sexta da Mobilidade na última sexta-feira de cada mês e oferece, de 5 a 7 de novembro, curso sobre financiamento do transporte público.
Vinicius apresentou o portal Cidados, que será lançado nesta sexta-feira (9). “O nome é um trocadilho entre cidades e dados. É um portal de divulgação científica muito focado em data storytelling. A gente transforma papers acadêmicos, estudos técnicos e relatórios em histórias narrativas usando visualização de dados, com o objetivo de trazer os principais insights de dentro da academia de uma maneira mais moderna e mais facilmente acessível por diversos públicos”, explicou. O portal estreia com estudos como a Faixa Azul, o adensamento no entorno dos eixos de transporte e os Retratos das Desigualdades em Saúde. “É uma infraestrutura que a gente está montando em torno desses trabalhos acadêmicos para trazer dados abertos, códigos abertos, reprodutibilidade científica e diferentes níveis de acesso, desde o catálogo de dados que você vai clicando até uma versão de código que você consegue manter automatizada”, disse.
Rodger apresentou o Núcleo de Habitação, Real Estate e Regulação, que reúne mais de 15 pesquisadores em seis projetos, todos financiados por parceiros e doadores. O núcleo mantém seis cursos executivos, que já formaram mais de 500 alunos de cerca de 80 municípios, com representantes das 27 unidades da federação. Rodger apresentou o índice de poder de compra residencial (PCRL), que mede a capacidade de moradia no local de trabalho. “A gente foi muito provocado pela tese da cidade de 15 minutos. Eu não quero saber o housing affordability no local em que a pessoa mora, eu quero saber no local em que ela trabalha. Em São Paulo, apenas 10% dos trabalhadores conseguem morar no distrito em que trabalham. Com até 45 minutos de transporte, esse número sobe para 26%. Quando a gente fala em 240 minutos, chega a aproximadamente 80%. O que eu quero dizer é que essa cidade de 15 minutos em São Paulo não é factível a partir da renda que as pessoas têm”, afirmou.
Ele mostrou também a avaliação da Operação Urbana Consorciada do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro. “Estamos comparando o mercado de trabalho dentro da operação urbana com lugares exatamente similares. Encontramos uma redução média de 12% das empresas e 18% de queda de vínculos formais dentro da operação, em relação aos territórios de controle. Teve algum efeito sobre o salário por hora? Não houve nenhum efeito. Muitas vezes a gente não avalia o impacto das políticas desenhadas para o território, e o que estamos fazendo aqui é exatamente isso”, disse.
Sobre a Plataforma Indutora de Políticas Habitacionais, cujo piloto ocorre em Pernambuco, Rodger afirmou: “A gente entende que precisa de um Tinder da habitação. Preciso que a demanda, as pessoas que precisam comprar imóveis de HIS, e a produção estejam no mesmo território, caso contrário temos um mismatch espacial.” O projeto criará um índice de restrição normativa para a produção de Habitação de Interesse Social, com base em 20 variáveis do plano diretor, da lei de uso do solo e do código de obras. “O que a gente quer é saber qual município tem restrições regulatórias para a produção de HIS, qual está primeiro no ranking, qual está em segundo, qual é o último, e a partir daí motivar uma convergência para uma estrutura regulatória que facilite essa produção”, afirmou.
Police Neto destacou o potencial do financiamento do FGTS. “Os índices que estão sendo trabalhados partem de uma lógica que é transformar a família de menor renda num investidor de cidade. Durante muito tempo observamos a família de baixa renda sem unidade habitacional compatível com a sua renda como um problema. Quando você se depara com uma linha de financiamento do Fundo de Garantia, que torna esse dinheiro o mais barato para as cidades, 100 famílias passam a significar 30 milhões de investimento em qualquer cidade. Ela deixa de ser um problema e passa a ser uma solução para mais de 5 mil cidades brasileiras que não têm orçamento de investimento de 30 milhões a cada quadriênio”, explicou. Ele acrescentou que o índice será lançado em 5 de novembro, no Fórum Brasileiro de Desenvolvimento Urbano e Habitação, no Recife, para os 14 municípios da região metropolitana. “Quando falam em tirar o Custo Brasil, o que a gente tem feito é apontar qual inciso, qual parágrafo impõe custo de norma. Só que isso está espalhado em 5.571 municípios, e o prefeito e os vereadores nem imaginam que a norma que criaram está gerando um custo que não permite que a habitação seja realizada ali.”
Paulo explicou a ligação entre saúde e cidade e apresentou o hub de cidades e longevidade. “Trabalhando com saúde, eu descobri que o território e a moradia fazem parte importante das doenças, tanto das infecciosas quanto das crônico-degenerativas. Nós temos diagnósticos e poucas terapias para as cidades. Não é só produção de moradias, mas moradia para quem? E como é que a gente faz senior living para todos os níveis sociais e econômicos? Como é que você transforma um negócio, que é a construção de imóveis, também em um bem comum, sem descompatibilizar isso? O segredo é fazer as duas coisas caminharem juntas. São Paulo é um laboratório vivo”, afirmou.
Carolina falou do projeto de um distrito de inovação do Insper. “Dentro desse grande distrito tem também conexão com a sociedade, arena de esportes e anfiteatro, então são projetos que vão ter conexão direta com a sociedade e com a região local. A intenção é estreitar essa relação para ampliarmos juntos esses estudos e esse conhecimento, e transformarmos a região juntos”, afirmou. O vice-presidente da AsBEA em São Paulo e associado do Secovi-SP, Roberto Freitas, avaliou que a pluralidade de vozes fortalece o debate. “Mais vozes podem falar a respeito da cidade e com propriedade, porque são vozes que de fato praticam, estão ali no dia a dia construindo a cidade, seja a partir do lote ou de políticas públicas. Acho superválido um espaço como esse, que possa colaborar com pontos de vista diversos”, disse.
Como a programação não comportou todas as apresentações, os núcleos de Urbanismo Social e Segurança Pública, Saúde Urbana, Arquitetura e Cidade e o programa Cidade + 2ºC serão apresentados em nova reunião, em cerca de 15 dias. Rodrigo destacou o potencial da parceria. “São Paulo é o município que tem mais dados. Tudo que sai de legislação aqui, depois todo mundo vai copiando. O HIS abriu essa fronteira, então a gente poder achar pontos de trabalho comum na cidade de São Paulo com certeza vai replicar para o Brasil inteiro”, disse. Ele informou que o Secovi-SP fará um debriefing com o Insper para mapear os pontos de intersecção. “Precisamos criar uma agenda comum”, afirmou. Roberta convidou todos a retornar. “Se possível, na nossa próxima reunião, todos venham novamente, porque a gente não consegue desconectar essas apresentações nem essa conversa.” Ricardo apontou o foco do próximo encontro. “Como a gente não vai precisar refazer apresentação, vai ser uma reunião mais fluida, e a gente já vai direto aos temas para conversar sobre possibilidades concretas de parceria e áreas de interesse comum. O foco estará nas definições práticas e sequenciais de uma possível parceria.”
Ao encerrar, Police Neto agradeceu a recepção e propôs ampliar a cooperação. “Peço que a generosidade que a casa tem com o núcleo se estenda ao Centro como um todo. Uma coisa é encomendar uma pesquisa, realizar uma pesquisa. Outra é produzir projetos de pesquisa juntos e formar novos quadros para a economia, para o desenvolvimento urbano, para a saúde da cidade, para a segurança da cidade, nos mesmos ambientes. Isso faz uma diferença fundamental e não é uma prática brasileira”, concluiu.
Fonte:Secovi