A vice-presidência de Empreendedorismo e Inovação do Secovi-SP realizou mais um de seus encontros executivos, nesta terça-feira, dia 11 de agosto, para debater tendências do mercado imobiliário, com destaque para o mercado de multifamily no Brasil. O evento contou com a participação especial de Isabelli Turri, fundadora da Guará Inc. e mestranda no Massachusetts Institute of Technology (MIT), além de atualizações sobre a Convenção Secovi-SP e o programa SecoviTech.
Rodrigo Abrahão, à frente da condução do encontro, abriu os trabalhos celebrando a presença da convidada. “A gente tá aproveitando enquanto ela tá aqui no Brasil até setembro”, disse, agradecendo a indicação feita por Pedro Krahenbuhl, diretor de Relações Institucionais do Secovi-SP, para a participação de Isabelli Turri no encontro.
Abrahão atualizou os participantes sobre a Convenção Secovi-SP, que ocorre nos dias 26 e 27 de agosto na sede da entidade.
Entre os palestrantes confirmados, Rodrigo Abrahão citou o jornalista William Waack, para um debate sobre o cenário político pré-eleitoral, e o ex-ministro do Comércio Exterior Marcos Troyjo, que discutirá economia. A programação também contará com o deputado federal Robson Barreirinhas, em painel sobre a regulamentação da reforma tributária, e Jorge Rashid, ex-integrante da Receita Federal, em um momento de tira-dúvidas sobre o tema.
Rodrigo Abrahão também apresentou atualizações sobre o SecoviTech, iniciativa que marca a evolução do Movimento Secovi, que completa 10 anos em 2026. Ao longo da última década, o movimento premiou 34 startups entre mais de 350 avaliadas. Agora, a lógica é invertida: em vez de premiar soluções prontas, o programa passa a mapear as dores das incorporadoras para, em seguida, buscar soluções em conjunto, organizadas em consórcios de empresas. “A gente já conversou com 14 empresas, 14 incorporadoras, todos um a um”, afirmou Rodrigo Abrahão, destacando que o piloto está concentrado no segmento de incorporação, embora o programa também abranja locação, intermediação e arquitetura.
Caroline Mathias, que tem conduzido entrevistas com as incorporadoras ao lado de Marcus Sarkis e Sarah Miranda, relatou que não existe uma receita única entre as empresas consultadas. “Algumas incorporadoras têm uma pessoa responsável pelo tema inovação e outras incorporadoras têm comitês e pautas que discutem”, disse. Segundo ela, os temas mais recorrentes são inteligência artificial, automação de processos repetitivos na área financeira e iniciativas ligadas à industrialização de obras, materiais e logística.
Marcus Sarkis explicou que os consórcios do SecoviTech buscam sair da provocação para a ação. “A gente tem percebido que não tem um playbook ainda dentro das incorporadoras, mesmo as maiores”, afirmou. Ele descreveu uma divisão nas frentes de adoção de inteligência artificial identificada nas conversas: de um lado, aplicações em tarefas repetitivas, análise de dados, marketing e suprimentos; de outro, o uso da tecnologia em obra, canteiro e logística. “A gente tá vendo que a IA tá tentando resolver dores muito pequenas como nota fiscal”, observou, citando a digitação e a classificação de notas fiscais como exemplos de gargalos ainda sem solução no mercado.
Marcus Sarkis adiantou ainda que o levantamento feito junto às incorporadoras vai subsidiar um painel sobre inteligência artificial na Convenção Secovi-SP, mediado por ele e por Caroline Mathias, no qual incorporadores vão relatar como conduziram a adoção da tecnologia em suas empresas. “A gente tá tentando criar esse primeiro paper, que a gente não vai nem trazer com rigor acadêmico ou estatístico, mas contar um pouquinho dessa história e provocar durante a convenção”, explicou. Segundo ele, o objetivo para o próximo ano é ter consórcios em funcionamento dentro do SecoviTech, voltados a temas identificados como mais latentes entre os grupos de incorporadores.
Rodrigo Abrahão completou que, do ponto de vista das startups, a proposta é gerar provas de conceito (POCs) a partir da conexão direta entre consórcios de empresas com dores identificadas em comum e soluções já disponíveis no mercado.
Isabelli Turri, fundadora da Guará Inc. e mestranda no MIT, apresentou um panorama sobre o mercado de multifamily e locação social no Brasil, tema de sua pesquisa de mestrado. Segundo ela, o país já possui duas das três camadas necessárias para consolidar esse mercado: a incorporação, madura e experiente na identificação de terrenos e na condução de aprovações, e um mercado de capitais em desenvolvimento. Falta, na avaliação de Isabelli Turri, a camada de operação. “Você tem algumas operadoras no Brasil, mas ela é quase inexistente”, afirmou.
“O Brasil não vai deixar de vender apartamentos para pessoa física, mas com custos de construção aumentando cada vez mais, infelizmente a renda das pessoas não acompanhando, vai ser cada vez mais difícil você ter esse mercado”, disse. Para ela, o mercado de aluguel institucional tende a ganhar espaço nesse cenário, movimento que motivou a fundação da Guará. “A solução que o Brasil precisava era realmente uma parceira para as incorporadoras do Brasil para destravar esse multifamily no Brasil”, afirmou.
Isabelli Turri descreveu o modelo de atuação da empresa como um serviço de estruturação financeira e desenho de produto para incorporadoras que já possuem terreno e landbank, seguido pela operação continuada do empreendimento. “O que orienta a Guará é transformar esse capital institucional em moradia de qualidade”, disse, destacando o vínculo institucional da empresa com o MIT por meio do programa Person Fellow, da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos.
Questionada por Rodrigo Abrahão sobre qual modelo tende a prevalecer no cenário brasileiro, entre a venda das unidades para fundos institucionais ou o chamado fee development, em que a incorporadora atua como prestadora de serviços, Isabelli Turri avaliou que os primeiros empreendimentos multifamily devem seguir majoritariamente o modelo de venda nos próximos cinco anos. “Mas eu acredito que mais para frente vai ser mais fee development”, afirmou, explicando que esse formato torna a incorporadora “asset light”, sem a necessidade de aportar capital intensivo, mas aproveitando todo o conhecimento técnico acumulado.
Sobre a viabilidade financeira do modelo, Isabelli Turri detalhou uma estrutura de tranches de retorno entre fundo e incorporadora. “O fundo vai lá e aporta 95% do capital, 90% do capital, e a incorporadora, tanto a incorporadora quanto a Guará, entram com uma parte pequena disso, e aí você vai estabelecendo tranches de retorno”, explicou, descrevendo como a participação da incorporadora pode crescer conforme determinadas metas de retorno são atingidas.
A fundadora da Guará também abordou os desafios de escala enfrentados por operadoras que assumem múltiplos proprietários dentro de um mesmo portfólio. “Você tá vendo essas startups e essas empresas começarem a não ter caixa, começarem a… e normalmente não vira escalável”, afirmou, defendendo um modelo construído desde a origem com uso intensivo de inteligência artificial para reduzir custos operacionais. “Como que eu crio uma empresa que já é nascida na era da IA e enxuga custos desde o zero?”, questionou, explicando que essa lógica orienta a seleção dos fundos parceiros da Guará.
Ao encerrar sua fala, Isabelli Turri reforçou o convite para que o setor aprofunde o diálogo sobre o tema. “Fica esse recado de que vamos construir essa camada que falta para o multifamily para o Brasil”, disse, agradecendo o espaço concedido pela vice-presidência de Empreendedorismo e Inovação do Secovi-SP.
Fonte:Secovi