Painel mediado por Adriano Sartori reuniu Rodrigo Abbud e Luiz Augusto Amaral, que defenderam consolida\u00e7\u00e3o de fundos, regras claras para troca de cotas e abertura ao investidor estrangeiro<\/em><\/p>\n \u201cA gente n\u00e3o controla a taxa de juros, a gente controla a gest\u00e3o do nosso fundo\u201d, afirmou Rodrigo Abbud, s\u00f3cio, CEO e CIO de Real Estate do P\u00e1tria Investimentos. Para ele, num momento de juros elevados o gestor precisa se concentrar no que est\u00e1 ao seu alcance. \u201cEu tenho que alugar, eu tenho que vender, tenho que reciclar, tenho que mostrar que eu estou gerando valor\u201d, disse.<\/p>\n Abbud participou do painel \u201cFIIs sob press\u00e3o: como gerar valor em um cen\u00e1rio de juros elevados\u201d, do Primeiro F\u00f3rum Secovi-SP Fundos Imobili\u00e1rios 2026+, ao lado de Luiz Augusto Amaral, s\u00f3cio-fundador da TRX. A media\u00e7\u00e3o foi do vice-presidente de Gest\u00e3o Patrimonial e Loca\u00e7\u00e3o do Secovi-SP, Adriano Sartori, que abriu o debate lembrando a atua\u00e7\u00e3o conjunta da entidade com a ind\u00fastria de fundos. Na pandemia, segundo ele, investidores e empresas mostraram ao governo que alterar o reajuste dos contratos era um equ\u00edvoco e que os escrit\u00f3rios n\u00e3o teriam fim. Na reforma tribut\u00e1ria, as an\u00e1lises t\u00e9cnicas indicaram que taxar os FIIs prejudicaria uma ind\u00fastria em crescimento. \u201cN\u00f3s mostramos que grande parte dos cotistas n\u00e3o tinha sequer R$ 10 mil em cotas dos fundos imobili\u00e1rios\u201d, afirmou Sartori. \u201cA proximidade do Secovi, da Abrainc e das demais casas da ind\u00fastria dos fundos \u00e9 um ganha-ganha para os dois lados.\u201d Ele estimou que o setor tem cerca de R$ 200 bilh\u00f5es sob gest\u00e3o, mais de 400 fundos listados e um volume de day trade pr\u00f3ximo de R$ 500 milh\u00f5es ao dia.<\/p>\n Sobre o que mudou desde as primeiras capta\u00e7\u00f5es, Abbud descreveu uma ind\u00fastria que deixou de falar s\u00f3 com o investidor de im\u00f3veis. \u201cA gente come\u00e7ou a ver o fundo imobili\u00e1rio praticamente como uma porta de entrada do investidor em bolsa. O investidor que queria investir em renda vari\u00e1vel via no fundo imobili\u00e1rio um ve\u00edculo simples, transparente, direto, gerador de renda mensal\u201d, explicou. Os dois painelistas citaram mais de 3 milh\u00f5es de pessoas f\u00edsicas na ind\u00fastria.<\/p>\n Amaral resumiu a evolu\u00e7\u00e3o em duas palavras: \u201cMudou tudo\u201d. Ele lembrou o in\u00edcio da gestora, quando lan\u00e7ou o primeiro fundo listado, em 2010. \u201cNa \u00e9poca, o universo devia ser alguma coisa na faixa de 15 mil investidores, e voc\u00ea passava 50 minutos da reuni\u00e3o tentando explicar para o investidor o que era um fundo imobili\u00e1rio e depois 10 minutos tentando explicar o que era aquele fundo espec\u00edfico\u201d, contou. Hoje, a d\u00favida sobre o produto est\u00e1 superada, e o desafio do gestor \u00e9 distribuir dividendo todos os meses. \u201cSe voc\u00ea movimentar o dividendo R$ 0,02 para cima, R$ 0,02 para baixo, isso vai impactar sensivelmente a cota\u201d, observou. A regra, disse, continua sendo comprar bem: \u201cVoc\u00ea tem que comprar bons ativos em boas localiza\u00e7\u00f5es. Pode pagar um pouco mais, um pouco menos.\u201d<\/p>\n Ao pedir a vis\u00e3o de Abbud sobre as classes de ativos, Sartori citou que a vac\u00e2ncia dos melhores edif\u00edcios de escrit\u00f3rios de S\u00e3o Paulo caiu de 25%, em 2016, para 12%, e que a da log\u00edstica passou de cerca de 15% para 5%. Abbud disse que o mercado imobili\u00e1rio se comportou melhor que o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico. Para quem prioriza receita e dividendo, indicou a log\u00edstica, hoje com a menor vac\u00e2ncia da hist\u00f3ria e pouca oferta nova, mas com menos espa\u00e7o para valoriza\u00e7\u00e3o da cota. No outro extremo, quem aceita mais risco encontra os fundos de escrit\u00f3rios, que negociam com desconto m\u00e9dio de 30% a 35%, segundo ele. \u201cEu tenho um potencial de aumento de dividendo e um potencial substancial de aprecia\u00e7\u00e3o na cota\u201d, afirmou, ressalvando que o retorno \u00e9 de m\u00e9dio prazo. Os shoppings ficam no meio do caminho, e os fundos de papel, acrescentou, seguem como instrumento para compor carteira com juros altos.<\/p>\n Sobre a consolida\u00e7\u00e3o de fundos, Abbud afirmou que o gestor de v\u00e1rios fundos n\u00e3o pode priorizar um deles. \u201cVoc\u00ea n\u00e3o pode fazer isso a qualquer custo, de qualquer forma, a qualquer momento\u201d, disse. \u00c9 preciso avaliar distribui\u00e7\u00e3o, valor da cota e condi\u00e7\u00f5es da troca e mostrar a todos os cotistas as vantagens de um fundo maior: mais liquidez, diversifica\u00e7\u00e3o de ativos, de inquilinos e de regi\u00e3o, e distribui\u00e7\u00e3o mensal mais previs\u00edvel. \u201cSe sair um grande inquilino, praticamente n\u00e3o muda o dividendo\u201d, exemplificou. O maior obst\u00e1culo, segundo ele, \u00e9 a aprova\u00e7\u00e3o em assembleia: \u201cO maior desafio que a gente tem hoje na ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 conseguir esse qu\u00f3rum qualificado para aprovar as principais mat\u00e9rias, sendo uma delas a consolida\u00e7\u00e3o dos fundos.\u201d<\/p>\n Questionado por Sartori sobre o investidor institucional estrangeiro, Abbud disse acreditar na entrada gradual desse capital. Antes, quem queria exposi\u00e7\u00e3o ao mercado imobili\u00e1rio brasileiro entrava por private equity, preso ao longo prazo e ao c\u00e2mbio. Com a liquidez dos fundos listados, a l\u00f3gica mudou. \u201cEu consigo fazer uma aloca\u00e7\u00e3o de 100, 200, 300, 500 milh\u00f5es de reais num fundo, que \u00e9 uma exposi\u00e7\u00e3o relevante, e dar sa\u00edda num horizonte de dois, tr\u00eas, quatro, cinco meses, se assim achar necess\u00e1rio\u201d, afirmou. Amaral acrescentou que parte desse dinheiro \u00e9 \u201cestat\u00edstico\u201d: vem de \u00edndices globais, e n\u00e3o de roadshows. \u201cEssa aloca\u00e7\u00e3o \u00e9 mais estat\u00edstica e menos de convencimento, \u00e9 mais de criar condi\u00e7\u00f5es institucionais do ponto de vista de presta\u00e7\u00e3o de resultado, de balan\u00e7o em ingl\u00eas, de como voc\u00ea presta as contas\u201d, disse. Segundo ele, a LAREAL, associa\u00e7\u00e3o que ajudou a criar, trabalha para que o mercado global enxergue os FIIs o mais pr\u00f3ximo poss\u00edvel dos REITs, os fundos imobili\u00e1rios americanos.<\/p>\n A troca de im\u00f3veis por cotas tamb\u00e9m entrou no debate. Sartori lembrou que a CVM emitiu uma manifesta\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica, ainda n\u00e3o apreciada pelo colegiado, que exige laudo de avalia\u00e7\u00e3o e aprova\u00e7\u00e3o em assembleia. Abbud considerou o mecanismo uma alternativa v\u00e1lida. \u201cFeita da forma adequada, parcimoniosa, dentro dos limites de volume em rela\u00e7\u00e3o ao PL do seu fundo, pode ser um excelente mecanismo\u201d, afirmou. Amaral defendeu regras claras em vez de restri\u00e7\u00f5es. \u201cO que precisa n\u00e3o \u00e9 proibir, o que precisa \u00e9 criar regras claras, porque a aus\u00eancia de regras acaba criando movimentos talvez n\u00e3o t\u00e3o funcionais\u201d, disse. Entre as propostas, citou um teto para a troca como percentual do patrim\u00f4nio l\u00edquido e um limite di\u00e1rio de negocia\u00e7\u00e3o para quem recebe as cotas. O setor, afirmou, trabalha com a LAREAL num arcabou\u00e7o legal para isso. \u201cCom o apoio do Secovi seria ainda mais poderoso\u201d, concluiu.<\/p>\n No fim, Sartori lembrou que o evento acontecia \u201cna casa dos incorporadores\u201d e perguntou como os fundos podem ser melhores parceiros do setor. Para Amaral, o FII deve ser visto como extens\u00e3o da ind\u00fastria imobili\u00e1ria. Ele citou a flexibilidade dos instrumentos, como d\u00edvida mezanino de prazo mais longo ou mais curto, e a queda da capta\u00e7\u00e3o da poupan\u00e7a, que, na avalia\u00e7\u00e3o dele, empurra o setor para o mercado de capitais. \u201cO mercado imobili\u00e1rio pressup\u00f5e d\u00edvida. Se cada vez est\u00e1 mais caro financiar com banco e menos flex\u00edvel, o mercado de capitais me parece ser o \u00fanico caminho vi\u00e1vel\u201d, afirmou.<\/p>\n O presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, concordou e falou pelo lado do incorporador. No residencial de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o, disse, a empresa precisa operar no modelo asset light. \u201cVoc\u00ea tem que ser cada vez mais uma empresa de incorpora\u00e7\u00e3o padr\u00e3o m\u00e9dio-alto com asset light, onde voc\u00ea v\u00ea se o pre\u00e7o do terreno, mais o custo de constru\u00e7\u00e3o, mais o custo do seu financiamento, se essas contas fecham\u201d, afirmou. Parte do terreno, explicou, \u00e9 comprada com recursos de fundos, parte com capital pr\u00f3prio, para n\u00e3o alavancar tanto, e uma parcela com SBPE para financiar a produ\u00e7\u00e3o. \u201cCada vez mais essa ind\u00fastria de fundo tem que ser parceira das incorporadoras com esse sentimento de asset light. \u00c9 uma mudan\u00e7a de racioc\u00ednio total do que era h\u00e1 alguns anos\u201d, sentenciou.<\/p>\n Abbud disse concordar \u201c100%\u201d e afirmou que o amadurecimento da ind\u00fastria leva os fundos a novas classes de ativos, com o residencial ganhando espa\u00e7o, sobretudo nos fundos multiestrat\u00e9gia, e a perspectiva de multifamily e data centers. \u201cO mercado de capitais, ou o funding, caminha lado a lado com o operador, com o desenvolvedor, com o incorporador\u201d, afirmou.<\/p>\n<\/p><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/secovi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/SLJ_2265-scaled.jpg\")
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