Painel mediado por Fernanda Amaral reuniu advogados que detalharam disputas sobre IR e ITBI e o impacto de IBS e CBS; Carlos Eduardo Ferrari v\u00ea neutralidade na reforma e fundos cada vez mais presentes no funding<\/em><\/p>\n A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a decidiu, por 3 votos a 2, que fundos imobili\u00e1rios devem pagar 20% de Imposto de Renda sobre o ganho obtido na venda de cotas de outros FIIs. O julgamento, o primeiro do tribunal sobre o tema, foi um dos tr\u00eas pontos de inseguran\u00e7a jur\u00eddica apontados por Ricardo Lacaz, s\u00f3cio do Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados e membro do Conselho Jur\u00eddico da vice-presid\u00eancia de Incorpora\u00e7\u00e3o e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.<\/p>\n Lacaz participou do painel \u201cFIIs: riscos, regras e o futuro regulat\u00f3rio\u201d, do Primeiro F\u00f3rum Secovi-SP Fundos Imobili\u00e1rios 2026+, mediado por Fernanda Amaral, s\u00f3cia de Real Estate Finance do Freitas Leite Advogados. Tamb\u00e9m integraram a mesa Rodrigo Dias, s\u00f3cio da VBD Advogados e membro do mesmo Conselho Jur\u00eddico, e Carlos Eduardo Ferrari, s\u00f3cio-fundador do NFA Advogados.<\/p>\n Fernanda abriu a discuss\u00e3o com o hist\u00f3rico dos fundos. Criados em 1993 para viabilizar grandes empreendimentos que n\u00e3o tinham fonte de funding, eles n\u00e3o nasceram para suprir o d\u00e9ficit habitacional nem para substituir o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, lembrou. Hoje, segundo ela, os FIIs s\u00e3o os maiores investidores em CRIs. \u201cA gente n\u00e3o consegue mais ver o mercado imobili\u00e1rio sem os fundos imobili\u00e1rios e sem os CRIs\u201d, afirmou. Ela citou tamb\u00e9m a Lei 9.779, de 1999, que fixou a distribui\u00e7\u00e3o m\u00ednima de 95% do resultado e proibiu que construtor, incorporador ou s\u00f3cio tenha mais de 25% das cotas, sob pena de o fundo ser tributado como pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n Lacaz apresentou os riscos com uma ressalva. \u201cRisco a gente administra, surpresa ningu\u00e9m quer\u201d, disse. O primeiro \u00e9 a reten\u00e7\u00e3o de 20% de Imposto de Renda quando o cotista de um FII \u00e9 outro fundo, como um multimercado ou um fundo de a\u00e7\u00f5es. A Receita Federal j\u00e1 autuou gestoras por esse motivo, e o CARF tem decis\u00f5es majoritariamente desfavor\u00e1veis aos contribuintes, com uma favor\u00e1vel por unanimidade. Segundo Lacaz, as autua\u00e7\u00f5es s\u00e3o anteriores \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o pela Lei 14.754 e a Receita ainda n\u00e3o divulgou seu entendimento atual. A Anbima chegou a avaliar uma consulta, mas desistiu porque a resposta teria efeito vinculante. Alguns administradores continuam distribuindo rendimentos sem reten\u00e7\u00e3o, e Lacaz afirmou que o risco existe.<\/p>\n O segundo ponto \u00e9 o ganho de capital dos fundos de fundos, justamente o tema do STJ. Segundo Lacaz, os fundos j\u00e1 recolhiam os 20%, valor definitivo, que n\u00e3o pode ser compensado, e muitos judicializaram o assunto para recuperar o que pagaram. Ele defende que o fundo \u00e9 s\u00f3 um ve\u00edculo. \u201cO fundo \u00e9 um mero ve\u00edculo de uni\u00e3o entre cotistas e o mercado\u201d, disse, lembrando a obriga\u00e7\u00e3o de distribuir 95% do resultado. Para ele, a quest\u00e3o ainda est\u00e1 em aberto, porque, se outra turma do tribunal decidir de forma diferente, o caso ser\u00e1 uniformizado pela Primeira Se\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O terceiro risco \u00e9 a regra dos 25% de cotas. Lacaz informou que a C\u00e2mara Superior do CARF entendeu que a restri\u00e7\u00e3o vale para o s\u00f3cio direto e n\u00e3o para o grupo econ\u00f4mico, e que n\u00e3o existe \u201cex-incorporador\u201d: encerradas a incorpora\u00e7\u00e3o e a obra, a empresa pode ter mais de 25%. Segundo ele, a posi\u00e7\u00e3o favorece o contribuinte, mas a composi\u00e7\u00e3o do colegiado mudou e um novo julgamento \u00e9 poss\u00edvel. O tema, observou, se liga \u00e0 proposta do presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, de equiparar os FIIs aos Fiagros no diferimento do imposto sobre im\u00f3veis integralizados.<\/p>\n Rodrigo Dias tratou da reforma tribut\u00e1ria. Segundo ele, o momento \u00e9 de mais incerteza, porque o secret\u00e1rio da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, teria dito pela manh\u00e3 que a reforma come\u00e7a em 2027 como previsto, apesar dos pedidos de entidades para prorrogar a fase de testes. A vers\u00e3o 2 dos regulamentos, afirmou, \u00e9 esperada para a segunda quinzena de novembro. Rodrigo contou que o Secovi-SP apresentou \u00e0 Receita e ao Comit\u00ea Gestor dois of\u00edcios, com mais de 50 pleitos e outros 20 e poucos, pedindo mais simplifica\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n Sobre os fundos, a regra geral da lei \u00e9 que n\u00e3o s\u00e3o contribuintes de CBS e IBS. Fundos que exploram im\u00f3veis diretamente s\u00f3 ficam de fora se cumprirem requisitos como ter cotas negociadas em bolsa e ao menos 100 cotistas, os mesmos da isen\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda da pessoa f\u00edsica. Quem tem mais de 100 cotistas pode optar por ser contribuinte. Rodrigo deu um exemplo: um im\u00f3vel de R$ 100 milh\u00f5es com cerca de 10% de tributos embutidos geraria R$ 10 milh\u00f5es em cr\u00e9ditos, o que reduziria o investimento efetivo para R$ 90 milh\u00f5es e elevaria a rentabilidade. Ele alertou para \u201cim\u00f3veis de dupla qualidade\u201d, com e sem cr\u00e9dito. Lacaz lembrou que, se o inquilino \u00e9 contribuinte, ele compensa o imposto destacado no aluguel.<\/p>\n O advogado listou d\u00favidas pr\u00e1ticas, como redutor de ajuste, NFA-BI, CIB e redutor social, e disse que locat\u00e1rios varejistas j\u00e1 perguntam aos fundos sobre a documenta\u00e7\u00e3o fiscal. \u201cN\u00e3o adianta jogar isso para debaixo do tapete; n\u00f3s vamos ter que enfrentar esses temas\u201d, afirmou. Para ele, a prepara\u00e7\u00e3o deve passar por suprimentos, sistemas, banco de im\u00f3veis, an\u00e1lise de viabilidade, pre\u00e7o de aluguel e de venda e contratos de constru\u00e7\u00e3o com pre\u00e7o m\u00e1ximo garantido, e n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 tarefa do jur\u00eddico. Rodrigo disse ainda que o grupo de fundos do Secovi-SP, ao discutir a revis\u00e3o dos regulamentos da CVM, apontou a necessidade de definir quem responde pela gest\u00e3o dos tributos no fundo.<\/p>\n Rodrigo trouxe ainda uma not\u00edcia positiva sobre o ITBI. O Supremo Tribunal Federal decidiu, por maioria, que a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de capital vale tamb\u00e9m para empresas do setor imobili\u00e1rio. Segundo ele, o STF tamb\u00e9m entendeu que a absor\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio na extin\u00e7\u00e3o de uma SPE n\u00e3o \u00e9 tributada. Rodrigo disse n\u00e3o saber se os argumentos ser\u00e3o aplicados aos fundos, mas que eles se encaixam.<\/p>\n Ferrari apontou a neutralidade como a principal seguran\u00e7a da reforma. \u201cA \u00fanica certeza que a gente tem nessa reforma tribut\u00e1ria \u00e9 que ela veio para simplificar e manter a neutralidade tribut\u00e1ria\u201d, afirmou. \u201cSimplificar, nem tanto\u201d, brincou. Para ele, o fundo imobili\u00e1rio \u00e9 um \u201ccoringa\u201d que se adapta por meio da regulamenta\u00e7\u00e3o, e o Anexo Normativo III da Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175 trouxe uma norma finalmente granular, com seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n Ferrari disse que os FIIs respondem por 10% a 12% do funding imobili\u00e1rio h\u00e1 cinco ou seis anos, enquanto o total cresceu. Defendeu o modelo h\u00edbrido, em que o mercado de capitais convive com cr\u00e9dito da poupan\u00e7a e o direcionado, e destacou que o fundo avalia o projeto e n\u00e3o o balan\u00e7o do incorporador, seja ele grande, m\u00e9dio ou pequeno, de S\u00e3o Paulo ou de outro estado. \u201cO banco \u00e9 parceiro\u201d, afirmou. Para ele, os fundos tamb\u00e9m v\u00e3o contribuir para a requalifica\u00e7\u00e3o urbana, como em retrofits, pelo capital perp\u00e9tuo. \u201cEles entram, continuam e t\u00eam essa caracter\u00edstica do capital perp\u00e9tuo\u201d, disse.<\/p>\n Ao encerrar, Fernanda destacou que a aproxima\u00e7\u00e3o com o mercado de capitais trouxe governan\u00e7a, padroniza\u00e7\u00e3o de contratos e verifica\u00e7\u00e3o da elegibilidade do comprador, al\u00e9m de exig\u00eancias como seguros e avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<\/p><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/secovi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/SLJ_2535-scaled.jpg\")
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