Em painel sobre o ponto de vista dos varejistas, consultor, advogada e executiva do Mercado Livre apontaram impactos da CBS e do IBS no aluguel e recomendaram renegociar e detalhar as cl\u00e1usulas<\/em><\/p>\n A reforma tribut\u00e1ria vai alterar a rela\u00e7\u00e3o entre locadores e varejistas a partir de janeiro de 2027, e contratos novos e vigentes precisar\u00e3o ser revisados. O alerta foi feito por especialistas no painel tem\u00e1tico \u201cReforma Tribut\u00e1ria sob o ponto de vista dos varejistas: contratos de loca\u00e7\u00e3o\u201d, durante o evento \u201cO Varejo e o Mercado Imobili\u00e1rio na Nova Economia\u201d, realizado pelo Secovi-SP nesta quinta-feira (15), no Centro de Conven\u00e7\u00f5es Milenium, em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n O painel foi aberto por Sarah Miranda, assessora de Empreendedorismo e Inova\u00e7\u00e3o do Secovi-SP, e mediado por Marcelo Sakate, editor-chefe do Invest News. Participaram Moacir Machado, s\u00f3cio da InCompanny; Carolina Rafaella Ferreira, advogada especialista em Direito Imobili\u00e1rio e Empresarial; e Camila Rodrigues, head de Desenvolvimento Imobili\u00e1rio do Mercado Livre (MELI). Por proposta da organiza\u00e7\u00e3o, o debate tratou do varejo com olhar para a loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Primeiro a falar, Moacir ilustrou o impacto com um exemplo. \u201cTemos uma loja no Shopping A, uma no Shopping B e uma no Shopping C, exatamente iguais, com o mesmo faturamento, o mesmo custo e o mesmo aluguel nominal. O resultado delas \u00e9 o mesmo? N\u00e3o. Por qu\u00ea? Porque existe uma coisa no Brasil chamada regime tribut\u00e1rio. O imposto pode alavancar o seu neg\u00f3cio ou fazer o seu neg\u00f3cio falir. Como consultor, estou h\u00e1 20 anos no mercado, e o que mais vejo no dia a dia s\u00e3o empresas com \u00f3timos produtos, mas com uma estrutura tribut\u00e1ria ruim\u201d, afirmou.<\/p>\n Ele explicou que a reforma muda a l\u00f3gica de enquadramento das empresas. \u201cQuem era Simples pode ser Real; quem \u00e9 Real pode ser Presumido; quem \u00e9 Presumido pode ser Simples. A din\u00e2mica do jogo mudou. A reforma come\u00e7ou em 2026 e vai at\u00e9 2033, ent\u00e3o n\u00e3o \u00e9 algo que, a partir de janeiro de 2027, a sua empresa j\u00e1 aderiu e est\u00e1 pacificado: \u00e9 um processo progressivo\u201d, disse.<\/p>\n Moacir detalhou os novos tributos. \u201cCBS e IBS s\u00e3o os novos impostos a partir de 2027. A CBS substitui o PIS e a Cofins, e o IBS come\u00e7a a entrar gradativamente a partir de 2028, substituindo o ISS e o ICMS. Voc\u00ea vai dizer: \u2018Moacir, a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem ICMS nem ISS\u2019. Parab\u00e9ns, voc\u00ea ganhou um presente: todos n\u00f3s vamos pagar isso. Voc\u00ea vai pagar mais impostos. N\u00e3o existe m\u00e1gica. Fujam de quem vende m\u00e1gica, porque tem muita gente perdendo o sono por ter comprado m\u00e1gica e hoje est\u00e1 tendo pesadelo\u201d, declarou.<\/p>\n Para os locadores, segundo ele, a mudan\u00e7a \u00e9 significativa. \u201cA partir de janeiro de 2027, o locador passa a ser contribuinte da CBS. Ele nunca emitiu uma nota fiscal; por lei, agora vai emitir. Uma pessoa f\u00edsica com um \u00fanico im\u00f3vel n\u00e3o precisa, h\u00e1 uma regra de transi\u00e7\u00e3o. Mas, se for pessoa jur\u00eddica, ou pessoa f\u00edsica com mais de tr\u00eas im\u00f3veis e faturamento de R$ 240 mil ao ano, come\u00e7a a ter uma s\u00e9rie de obriga\u00e7\u00f5es de pagar CBS e IBS\u201d, explicou.<\/p>\n O consultor tamb\u00e9m alertou para a mudan\u00e7a na forma\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os. \u201cHoje, quando voc\u00ea vai a uma loja e pergunta o pre\u00e7o, entende que os impostos j\u00e1 est\u00e3o embutidos. Com a reforma, o pre\u00e7o do produto passa a ser o pre\u00e7o do produto mais impostos, como \u00e9 a pr\u00e1tica do IVA nos Estados Unidos e na Europa. No Brasil, no fim da cadeia, dependendo do segmento, vai ser R$ 1.000 mais 27,5%. Isso muda a regra do jogo, a rela\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o e a de consumo, e muda muito o que vamos falar sobre contratos\u201d, afirmou.<\/p>\n Sobre os efeitos na loca\u00e7\u00e3o, Moacir recomendou que o varejista avalie quem \u00e9 o seu locador. \u201cSe voc\u00ea aluga de uma pessoa f\u00edsica, n\u00e3o toma cr\u00e9dito. Se o mesmo im\u00f3vel est\u00e1 dentro de uma pessoa jur\u00eddica, toma. Fundo imobili\u00e1rio tem regras pr\u00f3prias: alguns v\u00e3o dar cr\u00e9dito e outros n\u00e3o. Imagine que at\u00e9 dezembro de 2026 voc\u00ea alugava de um fundo e tomava 10% de cr\u00e9dito. A partir de 2027, o fundo diz que n\u00e3o pode mais dar cr\u00e9dito, e o seu aluguel aumentou 10% sem nenhum benef\u00edcio. A primeira an\u00e1lise do varejista \u00e9 fazer a an\u00e1lise do seu contrato de loca\u00e7\u00e3o: de quem eu alugo?\u201d, disse.<\/p>\n Em simula\u00e7\u00e3o, ele mostrou como o cr\u00e9dito evolui at\u00e9 2033. \u201cHoje, uma empresa do Lucro Real toma 9,25% de cr\u00e9dito; em dezembro de 2033, vai tomar apenas 7,95%. O varejista do Lucro Real precisa colocar na conta que, ao longo do tempo, vai perder parte desse cr\u00e9dito, caso n\u00e3o renegocie o contrato. Quem est\u00e1 no Presumido, que hoje n\u00e3o toma cr\u00e9dito, vai passar a tomar 7,95%. \u00c9 bom tomar cr\u00e9dito, desde que n\u00e3o seja um cr\u00e9dito pelo qual voc\u00ea pague: se o produto era R$ 100 mil e agora voc\u00ea paga R$ 105 mil para tomar 5 de cr\u00e9dito, ser\u00e1 que vale a pena?\u201d, questionou.<\/p>\n O consultor afirmou que o Simples Nacional deve ser a cadeia mais pressionada. \u201cEu falo com toda a certeza que o Simples vai ser a cadeia mais espremida de toda a reforma, porque n\u00e3o d\u00e1 cr\u00e9dito em hip\u00f3tese alguma. O seu cliente do Lucro Presumido vai olhar para voc\u00ea e dizer: \u2018Voc\u00ea n\u00e3o me d\u00e1 cr\u00e9dito e o seu vizinho d\u00e1; \u00e9 o mesmo produto, com a mesma qualidade e pre\u00e7os similares\u2019. Quem vende de Simples para Simples n\u00e3o tem impacto. De Simples para Lucro Real, o impacto \u00e9 enorme\u201d, declarou. Ele encerrou com uma orienta\u00e7\u00e3o. \u201cEsse regime n\u00e3o vai voltar para tr\u00e1s; vai ser implantado a partir de janeiro, e voc\u00eas devem fazer os seus planejamentos. Procurem o contador, conversem. Hoje, contratar uma loca\u00e7\u00e3o passa por saber se o meu locador \u00e9 uma pessoa f\u00edsica, um fundo de investimento ou uma empresa que vai me dar cr\u00e9dito\u201d, disse.<\/p>\n Na sequ\u00eancia, o mediador destacou que muitas situa\u00e7\u00f5es v\u00e3o exigir renegocia\u00e7\u00e3o de contratos e passou a palavra a Carolina, que abriu com uma recomenda\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica. \u201cA consulta ao advogado deve ser sempre acompanhada da consulta ao contador, porque qualquer orienta\u00e7\u00e3o que a gente d\u00ea depende muito dos c\u00e1lculos que ter\u00e3o que ser feitos para a tomada de decis\u00e3o. Isso vale principalmente para grandes locadores ou grandes varejistas, com muitas lojas e contratos de loca\u00e7\u00e3o vigentes: \u00e9 preciso entender a sistem\u00e1tica e quanto isso vai impactar realmente os cofres\u201d, afirmou. Ela informou que deixar\u00e1 a apresenta\u00e7\u00e3o e um modelo de cl\u00e1usulas \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o dos participantes.<\/p>\n A advogada apresentou as premissas que valem para todos os contratos. \u201cO IBS e a CBS t\u00eam um fator de redu\u00e7\u00e3o de 70% para a loca\u00e7\u00e3o, e isso \u00e9 um benef\u00edcio para essas rela\u00e7\u00f5es. A base de c\u00e1lculo \u00e9 sempre o aluguel; condom\u00ednio, IPTU e eventuais emolumentos ficam fora. Em shopping center, em que o valor normalmente tem uma parte fixa e outra condicionada ao faturamento, esse faturamento tamb\u00e9m entra na base de c\u00e1lculo. Pessoa f\u00edsica n\u00e3o \u00e9 contribuinte de IBS e CBS se n\u00e3o alcan\u00e7ar os limites que o Moacir j\u00e1 mencionou\u201d, explicou.<\/p>\n Para os contratos novos, Carolina resumiu as cl\u00e1usulas indispens\u00e1veis. \u201cVoc\u00ea vai colocar o pre\u00e7o l\u00edquido e destacar os impostos nas notas. \u00c9 importante que o contrato traga o enquadramento do locador e do locat\u00e1rio. O locador responde se o cr\u00e9dito do locat\u00e1rio for glosado: se ele n\u00e3o faz o recolhimento, o locat\u00e1rio n\u00e3o consegue se creditar. Condom\u00ednio, IPTU e outras despesas ficam discriminados e separados do aluguel principal. \u00c9 preciso um gatilho de reequil\u00edbrio para eventual mudan\u00e7a de al\u00edquota, com prazos e crit\u00e9rios, e o reajuste anual incide sobre o valor l\u00edquido do aluguel, e n\u00e3o sobre o imposto\u201d, disse.<\/p>\n Ela chamou aten\u00e7\u00e3o para um ponto comum no varejo. \u201cH\u00e1 muitos contratos, principalmente de pequenos comerciantes, firmados quando o CNPJ ainda nem foi aberto. Quem pode se creditar \u00e9 aquele em nome de quem a nota \u00e9 emitida, e a pessoa f\u00edsica n\u00e3o pode. Por isso, o que temos orientado \u00e9 transferir o contrato para o CNPJ assim que for aberto, ou j\u00e1 abrir a empresa e fazer a loca\u00e7\u00e3o no nome da pessoa jur\u00eddica. Caso contr\u00e1rio, ela n\u00e3o vai conseguir se creditar\u201d, afirmou.<\/p>\n Quanto aos contratos em andamento, Carolina explicou que o locador pode ter a op\u00e7\u00e3o de permanecer em um regime de transi\u00e7\u00e3o, desde que sejam cumpridos requisitos cumulativos. \u201cOs contratos precisam estar vigorando por prazo determinado, ter sido assinados at\u00e9 dezembro de 2025 e ter firma reconhecida, ou ter sido declarados no cadastro da Receita Federal, ou ter assinatura eletr\u00f4nica. Ningu\u00e9m assinou contrato com data retroativa para obter os benef\u00edcios. Quando atende aos requisitos, a op\u00e7\u00e3o \u00e9 sempre do locador: se permanecer no regime de transi\u00e7\u00e3o, vai ter um valor fixo de 3,65%, repassado ao locat\u00e1rio, at\u00e9 2033. Se entrar na reforma, calculamos que o custo fique em torno de 2,8%, mas, nos contratos muito longos, a progress\u00e3o da al\u00edquota pode chegar a 8% ou 9%. Se o prazo \u00e9 curto, vale adotar o novo regime; se \u00e9 longo, faz-se a op\u00e7\u00e3o por permanecer pagando 3,65%\u201d, disse. Segundo ela, contratos sem os requisitos seguem a regra da lei e o locador n\u00e3o pode optar.<\/p>\n A advogada contou como o tema vem sendo tratado na pr\u00e1tica. \u201cMuitos varejistas j\u00e1 mandaram comunicados aos locadores com as cl\u00e1usulas que querem alterar. Como atuo muito em defesa de locador, por enquanto n\u00e3o temos mandado comunicado nenhum: vamos fazer os c\u00e1lculos. Em janeiro, a ideia \u00e9 enviar o boleto do aluguel com o valor do imposto destacado e atribuindo o custo ao locat\u00e1rio, e ver o que acontece. Vai depender do caso a caso; n\u00e3o teremos uma resposta pronta e vamos analisar contrato por contrato\u201d, afirmou. Segundo Carolina, os locadores defendem o repasse com o argumento de que o IBS e a CBS s\u00e3o tributos sobre o consumo, enquanto os locat\u00e1rios alegam que o aluguel foi livremente convencionado e que as mudan\u00e7as legislativas s\u00e3o um risco previs\u00edvel. \u201cO que quero que voc\u00eas levem daqui \u00e9 que o locador decide tudo, que nos contratos em andamento vale o que est\u00e1 escrito e que, de qualquer forma, tudo deve ser colocado numa mesa de negocia\u00e7\u00e3o\u201d, concluiu.<\/p>\n Por \u00faltimo, Camila apresentou a perspectiva de uma grande empresa. \u201cSou engenheira e desenvolvo galp\u00f5es log\u00edsticos, e de repente me vi num cen\u00e1rio em que tinha que negociar e convencer o locador, que decide tudo, de que precis\u00e1vamos mudar a regra. Por ora, no Mercado Livre, estamos tratando o tema s\u00f3 nos contratos novos, num momento de transi\u00e7\u00e3o e de teste. Envolvemos os times jur\u00eddico, comercial, tribut\u00e1rio e escrit\u00f3rios de advocacia parceiros para desenvolver o que era para ser uma cl\u00e1usula e praticamente virou um contrato \u00e0 parte, uma b\u00edblia dentro do contrato, porque s\u00e3o tantas hip\u00f3teses a serem previstas\u201d, disse.<\/p>\n Ela destacou a diversidade de locadores da empresa. \u201cOs maiores contratos s\u00e3o com locadores mais institucionais, super por dentro do tema, mas tamb\u00e9m temos contratos de menor porte, em localiza\u00e7\u00f5es remotas, em que a outra parte \u00e9 uma pessoa f\u00edsica que talvez tenha ouvido o tema na televis\u00e3o. \u00c9 um desafio, mas n\u00e3o podemos fechar os olhos. Segundo o que ou\u00e7o de especialistas, mesmo num cen\u00e1rio de indefini\u00e7\u00f5es, \u00e9 muito dif\u00edcil isso voltar para tr\u00e1s\u201d, afirmou. Camila informou que o Mercado Livre tem mais de 300 contratos vigentes, que ser\u00e3o revisitados para tratar do tema.<\/p>\n A executiva explicou que, por ser uma plataforma digital, o Mercado Livre tamb\u00e9m responde pelo cumprimento da lei. \u201cPassamos a ser respons\u00e1veis solid\u00e1rios pelo recolhimento adequado. Al\u00e9m do benef\u00edcio do cr\u00e9dito, por isso \u00e9 muito importante que o recolhimento seja feito de forma correta, porque temos um impacto grande na nossa conta fiscal. A nossa responsabilidade vai al\u00e9m do benef\u00edcio do cr\u00e9dito\u201d, declarou.<\/p>\n Ela levantou a quest\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios. \u201cEm muitas situa\u00e7\u00f5es, o locador \u00e9 um fundo ou passa a ser um fundo no meio do contrato. Na grande maioria dos casos em que o locador \u00e9 um fundo, deixamos de ter o direito ao cr\u00e9dito, e a\u00ed o que fazer com o valor da loca\u00e7\u00e3o? Hoje, os grandes contratos do Mercado Livre passam da casa de bilh\u00e3o de reais. O que fazer com um contrato dessa magnitude que, a partir do momento em que o desenvolvedor repassa o contrato a um fundo, faz com que eu deixe de ter o cr\u00e9dito sobre mais de R$ 1 bilh\u00e3o? Como restabelecer o equil\u00edbrio econ\u00f4mico dessa situa\u00e7\u00e3o?\u201d, questionou.<\/p>\n Camila resumiu os pontos que a empresa leva \u00e0s negocia\u00e7\u00f5es. \u201cPrimeiro, falar de valor l\u00edquido: a obriga\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o \u00e9 do locador. J\u00e1 ouvi que agora haveria a oportunidade de passar a tributa\u00e7\u00e3o para o locat\u00e1rio, e temos visto essas manobras, mas a responsabilidade \u00e9 do locador, e a\u00ed j\u00e1 come\u00e7a a minha negocia\u00e7\u00e3o. O outro pilar \u00e9 sermos respons\u00e1veis solid\u00e1rios e termos a previs\u00e3o do split payment, caso o locador n\u00e3o cumpra o seu papel. E, por \u00faltimo, inevit\u00e1vel, aquilo que todo mundo arrepia: a previs\u00e3o de penalidades caso a legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja cumprida\u201d, disse.<\/p>\n Para os casos em que o locador resiste a prever o tema em contrato, ela sugeriu uma sa\u00edda. \u201cUm recado como mitigador do pior cen\u00e1rio \u00e9 tentar impor no contrato um equil\u00edbrio econ\u00f4mico. Numa discuss\u00e3o final, a pondera\u00e7\u00e3o do equil\u00edbrio econ\u00f4mico, considerando o valor de mercado, que n\u00e3o deve estar contaminado pela tributa\u00e7\u00e3o, deve ser o guia para que a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia se mantenha saud\u00e1vel\u201d, afirmou.<\/p>\n<\/p><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/secovi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/55591818103_20548faaa5_c.jpg\")
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