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O Secovi-SP e o SindusCon-SP realizaram nesta semana a primeira edi\u00e7\u00e3o conjunta do tradicional webinar trimestral de pesquisa do mercado imobili\u00e1rio, reunindo pela primeira vez os dados de lan\u00e7amentos verticais, historicamente levantados pelo Secovi-SP em parceria com a Brain Intelig\u00eancia Estrat\u00e9gica, e os n\u00fameros do mercado horizontal, agora incorporados pelo SindusCon-SP. O encontro consolidou um panorama de 42 cidades do interior de S\u00e3o Paulo e da Baixada Santista e refor\u00e7ou a mensagem de que o setor, embora resiliente, opera sob press\u00e3o crescente de juros altos, aumento de custos e incertezas pol\u00edticas.<\/p>\n
A abertura do evento marcou o in\u00edcio de uma parceria que passar\u00e1 a ser permanente. \u201cFirmamos uma parceria com o SindusCon S\u00e3o Paulo. Daqui para frente, as nossas webinars trimestrais estaremos dividindo essa mesa juntamente com o SindusCon S\u00e3o Paulo\u201d, afirmou Frederico Marcondes Cesar, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, ao explicar que a pesquisa da entidade seguir\u00e1 com foco nos empreendimentos verticais, enquanto o SindusCon-SP passar\u00e1 a contribuir com o levantamento dos lan\u00e7amentos horizontais nas mesmas cidades.<\/p>\n
Antes da apresenta\u00e7\u00e3o dos dados, o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, chamou aten\u00e7\u00e3o para o momento delicado vivido pelas incorporadoras, mesmo diante de indicadores tecnicamente positivos. \u201cEstamos vivendo hoje um momento muito complexo, n\u00e3o s\u00f3 na pol\u00edtica, mas nas vendas e na rentabilidade. Temos problemas s\u00e9rios de margem e de custos\u201d, disse, acrescentando que a reforma tribut\u00e1ria em discuss\u00e3o representa \u201cum desafio terr\u00edvel\u201d para o setor. \u201cA gente sempre alertou sobre isso, mas ela est\u00e1 a\u00ed, n\u00e3o cabe reclamar. O desafio de implant\u00e1-la hoje eu diria que \u00e9 praticamente imposs\u00edvel\u201d, declarou, mencionando que Secovi-SP e SindusCon-SP t\u00eam atuado em conjunto para tentar adiar sua implementa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Wertheim aproveitou o espa\u00e7o para apresentar o Instituto Ampliar, nova estrutura que sucede o hist\u00f3rico Projeto Ampliar, iniciativa social do Secovi-SP com mais de 35 anos de atua\u00e7\u00e3o e cerca de 63 mil jovens capacitados, dos quais 70% ingressaram no mercado formal de trabalho, segundo dados citados por Frederico Marcondes Cesar. Wertheim defendeu o engajamento financeiro das empresas associadas para viabilizar o projeto: \u201cPara a gente sair da teoria e ir para a pr\u00e1tica, a gente precisa de dinheiro. O Instituto Ampliar \u00e9 essa ferramenta, essa base. Mas se a gente n\u00e3o colocar dinheiro nesse projeto, esquece, a gente s\u00f3 vai ficar falando e n\u00e3o vai contribuir com nada.\u201d<\/p>\n
O vice-presidente do Interior do SindusCon-SP, Victor Bassan de Almeida, destacou o car\u00e1ter estrat\u00e9gico da nova parceria entre as entidades. \u201cQuando a gente une essas pesquisas, a gente est\u00e1 abarcando praticamente todo o mercado habitacional. Ela se torna uma pesquisa muito mais completa, e isso \u00e9 ainda mais importante para o interior, onde os horizontais t\u00eam uma for\u00e7a maior devido \u00e0 facilidade de encontrar terrenos para esse tipo de produto\u201d, afirmou.<\/p>\n
Ao apresentar o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico, o diretor de Economia do Secovi-SP, Celso Petrucci, destacou a trajet\u00f3ria de alta da Selic e da infla\u00e7\u00e3o projetadas para o ano, al\u00e9m dos riscos pol\u00edticos no horizonte. \u201cN\u00f3s temos algumas espadas na cabe\u00e7a: a reforma tribut\u00e1ria, a redu\u00e7\u00e3o da jornada de trabalho, uma espada grande na cabe\u00e7a das empresas, e uma taxa de juros que persiste resiliente num patamar muito alto, o maior juro real do mundo\u201d, disse. Segundo o economista, a expectativa de Selic para o fim do ano, que era de 12,25%, subiu para 13,50%, sem previs\u00e3o de recuo para perto de 10% at\u00e9 2026.<\/p>\n
Ainda assim, Petrucci avaliou que o mercado segue absorvendo o cen\u00e1rio de juros altos, sobretudo nos segmentos financiados por recursos do FGTS. \u201cO Fundo de Garantia, onde a taxa de juros independe da Selic, vai muito bem, obrigado, tanto a n\u00edvel Brasil quanto na cidade de S\u00e3o Paulo. J\u00e1 onde dependemos de produtos voltados \u00e0 classe m\u00e9dia, que \u00e9 a que mais sofre com o endividamento e a falta de acesso ao cr\u00e9dito, a gente est\u00e1 vendo essa redu\u00e7\u00e3o\u201d, explicou.<\/p>\n
Nas 42 cidades pesquisadas pelo Secovi-SP, o segundo trimestre registrou queda de 15% tanto em lan\u00e7amentos quanto em vendas de unidades verticais na compara\u00e7\u00e3o com igual per\u00edodo do ano anterior. No acumulado do semestre, os lan\u00e7amentos recuaram 12%, enquanto as vendas ca\u00edram apenas 3%, sinal, segundo Petrucci, de que a demanda segue aquecida. \u201cTenho a impress\u00e3o de que h\u00e1 muito produto aprovado, pronto para ser lan\u00e7ado, e que as incorporadoras est\u00e3o esperando: pode ser pela redu\u00e7\u00e3o da Selic, pelo resultado da elei\u00e7\u00e3o, ou por mais seguran\u00e7a no investimento que v\u00e3o fazer\u201d, avaliou.<\/p>\n
O Valor Geral de Vendas (VGV) do interior somou cerca de R$ 20 bilh\u00f5es no semestre, ante um Valor Geral de Lan\u00e7amentos (VGL) est\u00e1vel em torno de R$ 15 bilh\u00f5es a R$ 16 bilh\u00f5es. Diferentemente do observado na capital paulista, o programa Minha Casa, Minha Vida perdeu participa\u00e7\u00e3o relativa no mercado vertical do interior: caiu de 56% para 49% no n\u00famero de unidades lan\u00e7adas e de 30% para 27% no VGL. \u201cCai o n\u00famero de unidades lan\u00e7adas do Minha Casa, Minha Vida, e cai menos significativamente o valor. Os demais padr\u00f5es crescem tanto em n\u00famero de unidades quanto em valor\u201d, afirmou Petrucci, que tamb\u00e9m apontou o ticket m\u00e9dio vertical em R$ 637 mil no interior, ante R$ 289 mil no segmento do programa habitacional.<\/p>\n
Na primeira apresenta\u00e7\u00e3o conjunta com dados horizontais, o CEO da Brain Intelig\u00eancia Estrat\u00e9gica, F\u00e1bio Tadeu Ara\u00fajo, mostrou um cen\u00e1rio de forte expans\u00e3o dos lan\u00e7amentos de casas, impulsionado majoritariamente pelo programa habitacional. Os lan\u00e7amentos do primeiro semestre cresceram 44% na compara\u00e7\u00e3o anual, enquanto as vendas recuaram 8%, ainda assim, 30% acima do mesmo per\u00edodo de 2022. \u201cO que mais que dobrou foram as unidades econ\u00f4micas: 4.823 no primeiro semestre deste ano contra 2.115 no ano passado. Se os demais padr\u00f5es n\u00e3o tivessem ca\u00eddo, a alta teria sido muito mais intensa\u201d, explicou.<\/p>\n
Segundo Ara\u00fajo, o fen\u00f4meno \u00e9 oposto ao observado no mercado vertical. Foi Celso Petrucci quem resumiu o contraste durante a pr\u00f3pria apresenta\u00e7\u00e3o: \u201cQuando a gente olha o vertical, o Minha Casa, Minha Vida perde fatia. Quando a gente olha o horizontal, o Minha Casa, Minha Vida ganha fatia, \u00e9 o inverso do que aconteceu no vertical.\u201d Ara\u00fajo atribuiu a menor presen\u00e7a de empreendimentos horizontais de alto padr\u00e3o \u00e0 concorr\u00eancia de loteamentos fechados, comuns no interior e inexistentes na capital: \u201cCem apartamentos de 1 milh\u00e3o de reais podem existir, mas cem casas de 1 milh\u00e3o \u00e9 bem mais raro. Por isso o ticket m\u00e9dio de casa \u00e9 menor do que o de apartamento.\u201d<\/p>\n
O CEO da Brain tamb\u00e9m destacou a baixa idade do estoque dispon\u00edvel: das 5.939 unidades horizontais \u00e0 venda at\u00e9 30 de junho, 90% correspondem a empreendimentos lan\u00e7ados nos \u00faltimos 30 meses. \u201c\u00c9 um estoque ultrajovem\u201d, resumiu. Os pre\u00e7os por metro quadrado de casas variam de R$ 9,1 mil em Presidente Prudente a R$ 11,7 mil na Baixada Santista, enquanto o metro quadrado do Minha Casa, Minha Vida horizontal oscila entre R$ 4,3 mil e R$ 6,6 mil.<\/p>\n
Questionado, durante o espa\u00e7o de perguntas do p\u00fablico, sobre at\u00e9 que ponto o mercado suporta o aumento nos custos de constru\u00e7\u00e3o sem inviabilizar vendas, Celso Petrucci minimizou o risco imediato, citando o \u00edndice IGMI-R, da FGV em parceria com a Abecip, que mede alta de cerca de 12% ao ano nos pre\u00e7os de im\u00f3veis novos e usados no pa\u00eds. \u201cAt\u00e9 agora, a quest\u00e3o do aumento do pre\u00e7o n\u00e3o influenciou a demanda do mercado imobili\u00e1rio, nem a demanda de financiamento. Eu acho pior o efeito de uma taxa de juros resiliente em patamares muito altos do que a valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria\u201d, afirmou.<\/p>\n
J\u00e1 Victor Bassan de Almeida, que atuou como presidente da Pacaembu Construtora at\u00e9 2023 antes de assumir a vice-presid\u00eancia do Interior do SindusCon-SP, adotou tom mais cauteloso. \u201cCom certeza tem um teto. A gente tem levado os pre\u00e7os para cima por causa do aumento do custo de m\u00e3o de obra e de insumos. Ainda temos uma folga, com o aumento da massa salarial e o emprego em bom n\u00edvel, para acomodar essa infla\u00e7\u00e3o, mas acho que estamos perto do limite\u201d, ponderou. Segundo ele, o equil\u00edbrio depende da evolu\u00e7\u00e3o paralela entre pre\u00e7os dos im\u00f3veis e renda das fam\u00edlias: \u201cSe os aumentos passarem a suplantar o crescimento da massa salarial, ou se o endividamento das fam\u00edlias continuar subindo sem essa contrapartida, podemos sofrer com os aumentos de pre\u00e7o.\u201d<\/p>\n
O encontro terminou com o an\u00fancio de que a nova parceria entre Secovi-SP e SindusCon-SP seguir\u00e1 nos pr\u00f3ximos trimestres, com o objetivo declarado de padronizar progressivamente as duas pesquisas at\u00e9 chegar a um indicador \u00fanico e consolidado do mercado imobili\u00e1rio do interior paulista.<\/p>\n<\/p><\/div>\n