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O terceiro painel da 23\u00aa Conven\u00e7\u00e3o Secovi-SP, \u201cRegulamenta\u00e7\u00e3o da Reforma Tribut\u00e1ria e seus Impactos Estruturais no Mercado Imobili\u00e1rio\u201d, trouxe o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, na modera\u00e7\u00e3o, o secret\u00e1rio da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, e os representantes do Secovi-SP Ricardo Lacaz e Rodrigo D\u00edas (Conselho Jur\u00eddico) e os vice-presidentes Moira Toledo e Caio Portugal (Condom\u00ednios e Loteamentos, respectivamente). O debate tratou dos principais pontos de aten\u00e7\u00e3o do setor na transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema tribut\u00e1rio.<\/p>\n
Ao abrir o painel, Ely Wertheim contextualizou a rela\u00e7\u00e3o do setor com a reforma desde sua concep\u00e7\u00e3o. \u201cA gente percebeu uma desconex\u00e3o da proposta com o setor. N\u00e3o porque o IVA \u00e9 bom ou \u00e9 ruim, mas porque a forma como o setor imobili\u00e1rio trabalha, a complexidade que ele trabalha nas suas v\u00e1rias frentes, n\u00e3o se encaixava\u201d, afirmou, destacando em seguida o esfor\u00e7o da equipe da Receita Federal na regulamenta\u00e7\u00e3o da lei. \u201cO trabalho que a Receita Federal est\u00e1 fazendo para tentar aplicar esta lei \u00e0 vida real \u00e9 um trabalho que eu diria herc\u00faleo\u201d, disse.<\/p>\n
\u201cPor mais que se critique a reforma, ela \u00e9 muito melhor do que o sistema atual, n\u00e3o tenham d\u00favida nenhuma\u201d, afirmou Robinson Barreirinhas, ao avaliar que a mudan\u00e7a representa um avan\u00e7o em rela\u00e7\u00e3o ao sistema tribut\u00e1rio atual. Segundo ele, o setor imobili\u00e1rio foi inclu\u00eddo no novo modelo de IVA porque essa \u00e9 a condi\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para que haja neutralidade tribut\u00e1ria em toda a economia. \u201cUma empresa que contrate um servi\u00e7o de constru\u00e7\u00e3o civil, que adquira um im\u00f3vel, ele hoje n\u00e3o pode se creditar desse valor. O modelo dos pa\u00edses da OCDE inclui o mercado imobili\u00e1rio no IVA, com algumas isen\u00e7\u00f5es e exclus\u00f5es, mas ele est\u00e1 l\u00e1 dentro. E tem que ser assim pra gente conseguir essa neutralidade de fato no mercado\u201d, disse. Sobre a carga tribut\u00e1ria do setor, o secret\u00e1rio explicou que os redutores de al\u00edquota (50% para aliena\u00e7\u00e3o e 70% para loca\u00e7\u00f5es) foram calibrados junto ao setor para manter o patamar atual de tributa\u00e7\u00e3o. \u201cEsses redutores foram calibrados para manter a carga atual, a carga tribut\u00e1ria. Foi debatido com o setor. Os nossos n\u00fameros indicavam uma redu\u00e7\u00e3o menor ainda, mas foi fixada essa redu\u00e7\u00e3o para fins de destravamento da negocia\u00e7\u00e3o\u201d, afirmou.<\/p>\n
O secret\u00e1rio detalhou ainda o programa de conformidade adotado pela Receita Federal, que prev\u00ea orienta\u00e7\u00e3o em vez de san\u00e7\u00e3o para empresas em transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema. \u201cEscrevi com todas as letras que n\u00e3o vai haver multa pra empresa que esteja de boa-f\u00e9\u201d, declarou, explicando que o modelo se baseia no acompanhamento feito por contadores das pr\u00f3prias empresas, que passam a atuar como ponto de contato direto com o fisco. \u201cEstou confiando no contador dos senhores. Se o contador da empresa me disser que a empresa est\u00e1 evoluindo na emiss\u00e3o, eu vou tomar isso como conformidade da empresa, n\u00e3o vou aplicar san\u00e7\u00e3o, independentemente dos prazos\u201d, disse. Para Barreirinhas, essa mudan\u00e7a tende a se tornar permanente. \u201cSe ela der certo, e eu acredito muito que ela vai dar certo, a minha vis\u00e3o \u00e9 que essa seja a regra daqui por diante: que a multa deixe de existir no cerne da rela\u00e7\u00e3o entre o fisco e o contribuinte\u201d, comentou.<\/p>\n
Sobre o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), criado para viabilizar a n\u00e3o cumulatividade tribut\u00e1ria no setor, o secret\u00e1rio explicou que a ferramenta vai al\u00e9m da unifica\u00e7\u00e3o dos registros de cart\u00f3rios e prefeituras. \u201cA CIB cuida da propriedade, da posse daquele im\u00f3vel e de todas as obras que houver naquele terreno, por toda a vida desse terreno l\u00e1 na frente. Vou ter um cadastro nacional com o hist\u00f3rico de todas as obras que houve em cada um desses im\u00f3veis, algo que n\u00e3o existe hoje\u201d, disse. Barreirinhas destacou tamb\u00e9m um efeito colateral n\u00e3o planejado da ferramenta: a dificuldade adicional para pr\u00e1ticas de lavagem de dinheiro por meio de im\u00f3veis. \u201cHoje o cara pega um laranja, compra im\u00f3vel aqui, compra im\u00f3vel em outro estado, \u00e9 imposs\u00edvel cruzar os dados. Com a CIB, n\u00e3o. Isso dificultar\u00e1 muito a lavagem de dinheiro por meio de im\u00f3vel\u201d, afirmou. Segundo ele, o cadastro deve, no futuro, disponibilizar dados de mercado ao p\u00fablico de forma anonimizada. \u201cImagina o valor que h\u00e1 isso pros senhores e pras senhoras do mercado: conhecer 100% dos im\u00f3veis, todo o hist\u00f3rico do que aconteceu nele, ver as tend\u00eancias relacionadas a esses im\u00f3veis por setor, por munic\u00edpio, por bairro\u201d, disse.<\/p>\n
Ricardo Lacaz levantou preocupa\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 capacidade de adapta\u00e7\u00e3o dos pequenos empreendedores do setor imobili\u00e1rio ao novo sistema, hoje habituados a um regime tribut\u00e1rio simplificado baseado no RET. Questionou tamb\u00e9m o secret\u00e1rio sobre o cumprimento do chamado \u201cano teste\u201d de adapta\u00e7\u00e3o prometido ao setor, mencionando relatos de empresas de tecnologia que ainda n\u00e3o teriam conseguido adaptar seus sistemas a tempo do in\u00edcio da obrigatoriedade em janeiro. Em resposta, Barreirinhas afirmou que incorporadores e loteadores ter\u00e3o dois anos adicionais para optar pelo novo regime. \u201cDurante o ano de 27 e 28, os registros de parcelamento que forem feitos podem optar pelo regime anterior, numa tributa\u00e7\u00e3o sobre a receita bruta. A mesma coisa a incorpora\u00e7\u00e3o: continua no RET com outro nome. A gente tem mais dois anos para debater, para esgotar todo esse debate, e enquanto isso continuam as regras na pr\u00e1tica se for essa a op\u00e7\u00e3o do empres\u00e1rio\u201d, disse. Sobre o cronograma de documentos fiscais, afirmou que o sistema j\u00e1 processa grande volume de dados em fase de testes, com mais de 28 bilh\u00f5es de documentos emitidos at\u00e9 o momento, e que eventuais ajustes de prazo n\u00e3o devem interromper a opera\u00e7\u00e3o das empresas.<\/p>\n
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Moira Toledo exp\u00f4s a preocupa\u00e7\u00e3o espec\u00edfica das administradoras de condom\u00ednios e de im\u00f3veis, que temem n\u00e3o estar contempladas pelo redutor de al\u00edquota de 50% aplicado a outras opera\u00e7\u00f5es do setor. \u201cIsso \u00e9 uma mudan\u00e7a de jogo depois que a gente j\u00e1 tinha a confian\u00e7a de que isso poderia acontecer\u201d, disse, questionando tamb\u00e9m a viabilidade pr\u00e1tica da emiss\u00e3o de notas fiscais detalhadas por cond\u00f4mino. \u201cTraria a necessidade de fazer a demonstra\u00e7\u00e3o por cond\u00f4mino do quanto foi pago de \u00e1gua, luz, de todas as despesas. Daria para fazer umas 200 linhas num condom\u00ednio mais complexo dentro de uma \u00fanica nota fiscal\u201d, afirmou. O secret\u00e1rio reconheceu a pertin\u00eancia das pondera\u00e7\u00f5es, classificou o processo regulat\u00f3rio em curso como um \u201cbrainstorming\u201d ainda pass\u00edvel de ajustes, e indicou abertura para revis\u00e3o do modelo em di\u00e1logo direto com o Secovi-SP.<\/p>\n
Caio Portugal, representando o setor de loteamentos, apresentou tr\u00eas preocupa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas. A primeira envolve os efeitos de uma poss\u00edvel recomposi\u00e7\u00e3o de margens por parte de fornecedores durante a transi\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, j\u00e1 que boa parte da cadeia de insumos do setor \u00e9 oligopolizada. A segunda diz respeito \u00e0 falta de clareza sobre a forma de aplica\u00e7\u00e3o dos redutores de ajuste e social, defendendo que ambos deveriam poder ser aplicados de forma automatizada j\u00e1 no nascedouro do loteamento, a partir de elementos objetivos como valor da terra e contrapartidas. A terceira envolve a defini\u00e7\u00e3o do conceito de \u201cim\u00f3vel novo\u201d para fins de tributa\u00e7\u00e3o em lotes que retornam \u00e0 loteadora. Portugal mencionou ainda uma quest\u00e3o adicional relacionada \u00e0 decad\u00eancia do direito de compensa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios em casos de distrato de longo prazo. Barreirinhas respondeu ponto a ponto, reconhecendo a validade de parte dos questionamentos, em especial sobre a prescri\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos. \u201cN\u00e3o vejo por que um cr\u00e9dito eventualmente n\u00e3o possa seguir essa mesma norma. Se \u00e9 justo, vamos achar uma solu\u00e7\u00e3o\u201d, disse, comprometendo-se a levar o tema ao comit\u00ea gestor da reforma.<\/p>\n
Rodrigo Dias questionou o secret\u00e1rio sobre o cronograma de implementa\u00e7\u00e3o e a disponibiliza\u00e7\u00e3o tardia dos layouts dos documentos fiscais, essenciais para a adapta\u00e7\u00e3o dos sistemas de tecnologia das empresas, al\u00e9m de citar diverg\u00eancias entre o texto do decreto e o entendimento pr\u00e1tico do setor sobre a defini\u00e7\u00e3o de obras \u201con-site\u201d e \u201coff-site\u201d. Barreirinhas respondeu que o sistema j\u00e1 processa grande volume de documentos em fase de testes sem incidentes relevantes e que eventuais ajustes de prazo n\u00e3o devem interromper a opera\u00e7\u00e3o das empresas a partir de janeiro. \u201cGaranto que todos os riscos que a gente j\u00e1 imaginou e que a gente ouviu, n\u00f3s temos solu\u00e7\u00e3o de conting\u00eancia para que o sistema n\u00e3o pare no ano que vem, o que \u00e9 mais importante, que n\u00e3o prejudique as empresas\u201d, afirmou, acrescentando que o sistema da Receita foi constru\u00eddo para operar mesmo com preenchimento incompleto de dados, complementando informa\u00e7\u00f5es a partir de outras bases j\u00e1 existentes.<\/p>\n
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