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O painel \u201cO Mercado Imobili\u00e1rio e Funding: Cen\u00e1rios e Tend\u00eancias\u201d reuniu especialistas do setor financeiro e imobili\u00e1rio para discutir as fontes de recursos que sustentam o cr\u00e9dito habitacional no pa\u00eds.<\/p>\n
O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, mediou o debate, que contou com Rubens Sardenberg, diretor executivo de Economia, Regula\u00e7\u00e3o Prudencial e Riscos da Febraban, Michel Cury, presidente da Abecip, Hus Morgan, superintendente Corporate Imobili\u00e1rio do Banco ABC Brasil, e Ubirajara Freitas, vice-presidente de Estrat\u00e9gias de Mercado do Secovi-SP.<\/p>\n
Ao abrir o painel, Ely Wertheim contextualizou a reformula\u00e7\u00e3o do Sistema Brasileiro de Poupan\u00e7a e Empr\u00e9stimo (SBPE) promovida em novembro do ano anterior, fruto de articula\u00e7\u00e3o entre entidades do setor e o Banco Central. \u201cEssa reformula\u00e7\u00e3o est\u00e1 em fase de testes. Como todo sistema, ele n\u00e3o pode ser olhado apenas e vai funcionar para o resto da vida desse jeito. Mas na verdade ele est\u00e1 funcionando, ele melhorou\u201d, afirmou.<\/p>\n
Rubens Sardenberg abriu sua apresenta\u00e7\u00e3o contextualizando o n\u00edvel de endividamento das fam\u00edlias brasileiras, hoje pr\u00f3ximo de 50% da renda anual, patamar que classificou como n\u00e3o exagerado em compara\u00e7\u00e3o internacional. Segundo ele, o problema est\u00e1 concentrado no comprometimento mensal de renda com pagamento de d\u00edvidas, hoje em torno de 28,5%. \u201cAs fam\u00edlias t\u00eam um estoque de d\u00edvida que n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o alto, mas os pagamentos mensais de juros e amortiza\u00e7\u00e3o s\u00e3o elevados\u201d, afirmou.<\/p>\n
Sardenberg tamb\u00e9m citou a Selic, projetada para se manter em 13,75%, como fator que penaliza o cr\u00e9dito de forma ampla. \u201cSe a gente considerar uma infla\u00e7\u00e3o de 4,5%, \u00e9 portanto um juro real insustent\u00e1vel do nosso ponto de vista\u201d, disse, defendendo o ajuste fiscal como pr\u00e9-condi\u00e7\u00e3o para uma queda sustent\u00e1vel dos juros de longo prazo.<\/p>\n
Michel Cury apresentou dados sobre a composi\u00e7\u00e3o do funding do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, mostrando que o saldo da poupan\u00e7a SBPE est\u00e1 est\u00e1vel desde 2021, enquanto a carteira de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio segue crescendo, o que amplia a depend\u00eancia de fontes de mercado, como LCI e CRI. \u201cAt\u00e9 ent\u00e3o, cem por cento da fonte de funding do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio estava tendo o funding de poupan\u00e7a. A partir de quando essas curvas se cruzam, voc\u00ea come\u00e7a a ter que utilizar outras fontes, que est\u00e3o sujeitas \u00e0s taxas de mercado\u201d, afirmou. Segundo ele, essa maior exposi\u00e7\u00e3o \u00e0s taxas de mercado \u00e9 hoje um dos principais desafios do modelo atual. \u201cVoc\u00ea tem uma curva que inclina para um comportamento de mercado, e voc\u00ea tem um teto que te limita. Em algum momento vai acontecer alguma trombada. Pode n\u00e3o ser no ano que vem, pode ser daqui a dez ou quinze anos, mas a gente tem que olhar sobre essa perspectiva de longo prazo\u201d, disse.<\/p>\n
Hus Morgan tratou do funding via mercado de capitais, modalidade cada vez mais relevante para financiar a produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Segundo ele, o acesso a esse tipo de recurso est\u00e1 diretamente relacionado \u00e0 qualidade da governan\u00e7a das incorporadoras. \u201cAs empresas que tiverem melhor governan\u00e7a e os projetos que forem melhores, com certeza v\u00e3o ter mais acesso a esse funding de mercado\u201d, afirmou, destacando ainda a import\u00e2ncia do casamento entre o fluxo de caixa do projeto e o financiamento contratado como fator central para reduzir o risco das opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Ubirajara Freitas defendeu a manuten\u00e7\u00e3o de baixo endividamento corporativo como princ\u00edpio de sobreviv\u00eancia no setor imobili\u00e1rio, especialmente diante de um cen\u00e1rio hist\u00f3rico de juros reais elevados no pa\u00eds. \u201cA taxa de juros hist\u00f3rica nos \u00faltimos 30 anos \u00e9 da ordem de 5% a 6% real. \u00c9 muito alta para qualquer pa\u00eds do mundo\u201d, afirmou, recomendando que incorporadoras mantenham entre 40% e 50% do VGV de seus empreendimentos em capital pr\u00f3prio. \u201cEsse modelo de comprar terreno alavancado, financiar cem por cento da obra com dinheiro de terceiros e n\u00e3o querer botar nada de dinheiro no neg\u00f3cio pode dar certo uma, duas vezes. Voc\u00ea vai quebrar. \u00c9 s\u00f3 uma quest\u00e3o de tempo\u201d, disse.<\/p>\n
Durante o debate com a plateia, os painelistas tamb\u00e9m trataram do endividamento das fam\u00edlias ligado a apostas online. Sardenberg reconheceu o problema social, mas ponderou sobre seu peso relativo no quadro geral de cr\u00e9dito do pa\u00eds. \u201c\u00c9 um ponto, sem d\u00favida, de aten\u00e7\u00e3o. Mas a gente precisa de dados mais acurados, mais consistentes, para saber exatamente o tamanho desse impacto\u201d, afirmou.<\/p>\n
Questionado sobre a possibilidade de nova libera\u00e7\u00e3o de compuls\u00f3rio banc\u00e1rio para aliviar a press\u00e3o sobre as taxas do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, Michel Cury afirmou que a medida \u00e9 uma das alternativas em discuss\u00e3o, mas n\u00e3o a \u00fanica. \u201cNa medida em que voc\u00ea consegue eliminar aquele delta que tem entre a curva de poupan\u00e7a e a curva de cr\u00e9dito, o cen\u00e1rio melhora. Ela n\u00e3o deixa de ser uma alternativa\u201d, sentenciou.<\/p>\n<\/p><\/div>\n