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A vice-presid\u00eancia de Empreendedorismo e Inova\u00e7\u00e3o do Secovi-SP realizou mais um de seus encontros executivos, nesta ter\u00e7a-feira, dia 11 de agosto, para debater tend\u00eancias do mercado imobili\u00e1rio, com destaque para o mercado de multifamily no Brasil. O evento contou com a participa\u00e7\u00e3o especial de Isabelli Turri, fundadora da Guar\u00e1 Inc. e mestranda no Massachusetts Institute of Technology (MIT), al\u00e9m de atualiza\u00e7\u00f5es sobre a Conven\u00e7\u00e3o Secovi-SP e o programa SecoviTech.<\/p>\n
Rodrigo Abrah\u00e3o, \u00e0 frente da condu\u00e7\u00e3o do encontro, abriu os trabalhos celebrando a presen\u00e7a da convidada. \u201cA gente t\u00e1 aproveitando enquanto ela t\u00e1 aqui no Brasil at\u00e9 setembro\u201d, disse, agradecendo a indica\u00e7\u00e3o feita por Pedro Krahenbuhl, diretor de Rela\u00e7\u00f5es Institucionais do Secovi-SP, para a participa\u00e7\u00e3o de Isabelli Turri no encontro.<\/p>\n
Abrah\u00e3o atualizou os participantes sobre a Conven\u00e7\u00e3o Secovi-SP, que ocorre nos dias 26 e 27 de agosto na sede da entidade.<\/p>\n
Entre os palestrantes confirmados, Rodrigo Abrah\u00e3o citou o jornalista William Waack, para um debate sobre o cen\u00e1rio pol\u00edtico pr\u00e9-eleitoral, e o ex-ministro do Com\u00e9rcio Exterior Marcos Troyjo, que discutir\u00e1 economia. A programa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m contar\u00e1 com o deputado federal Robson Barreirinhas, em painel sobre a regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria, e Jorge Rashid, ex-integrante da Receita Federal, em um momento de tira-d\u00favidas sobre o tema.<\/p>\n
Rodrigo Abrah\u00e3o tamb\u00e9m apresentou atualiza\u00e7\u00f5es sobre o SecoviTech, iniciativa que marca a evolu\u00e7\u00e3o do Movimento Secovi, que completa 10 anos em 2026. Ao longo da \u00faltima d\u00e9cada, o movimento premiou 34 startups entre mais de 350 avaliadas. Agora, a l\u00f3gica \u00e9 invertida: em vez de premiar solu\u00e7\u00f5es prontas, o programa passa a mapear as dores das incorporadoras para, em seguida, buscar solu\u00e7\u00f5es em conjunto, organizadas em cons\u00f3rcios de empresas. \u201cA gente j\u00e1 conversou com 14 empresas, 14 incorporadoras, todos um a um\u201d, afirmou Rodrigo Abrah\u00e3o, destacando que o piloto est\u00e1 concentrado no segmento de incorpora\u00e7\u00e3o, embora o programa tamb\u00e9m abranja loca\u00e7\u00e3o, intermedia\u00e7\u00e3o e arquitetura.<\/p>\n
Caroline Mathias, que tem conduzido entrevistas com as incorporadoras ao lado de Marcus Sarkis e Sarah Miranda, relatou que n\u00e3o existe uma receita \u00fanica entre as empresas consultadas. \u201cAlgumas incorporadoras t\u00eam uma pessoa respons\u00e1vel pelo tema inova\u00e7\u00e3o e outras incorporadoras t\u00eam comit\u00eas e pautas que discutem\u201d, disse. Segundo ela, os temas mais recorrentes s\u00e3o intelig\u00eancia artificial, automa\u00e7\u00e3o de processos repetitivos na \u00e1rea financeira e iniciativas ligadas \u00e0 industrializa\u00e7\u00e3o de obras, materiais e log\u00edstica.<\/p>\n
Marcus Sarkis explicou que os cons\u00f3rcios do SecoviTech buscam sair da provoca\u00e7\u00e3o para a a\u00e7\u00e3o. \u201cA gente tem percebido que n\u00e3o tem um playbook ainda dentro das incorporadoras, mesmo as maiores\u201d, afirmou. Ele descreveu uma divis\u00e3o nas frentes de ado\u00e7\u00e3o de intelig\u00eancia artificial identificada nas conversas: de um lado, aplica\u00e7\u00f5es em tarefas repetitivas, an\u00e1lise de dados, marketing e suprimentos; de outro, o uso da tecnologia em obra, canteiro e log\u00edstica. \u201cA gente t\u00e1 vendo que a IA t\u00e1 tentando resolver dores muito pequenas como nota fiscal\u201d, observou, citando a digita\u00e7\u00e3o e a classifica\u00e7\u00e3o de notas fiscais como exemplos de gargalos ainda sem solu\u00e7\u00e3o no mercado.<\/p>\n
Marcus Sarkis adiantou ainda que o levantamento feito junto \u00e0s incorporadoras vai subsidiar um painel sobre intelig\u00eancia artificial na Conven\u00e7\u00e3o Secovi-SP, mediado por ele e por Caroline Mathias, no qual incorporadores v\u00e3o relatar como conduziram a ado\u00e7\u00e3o da tecnologia em suas empresas. \u201cA gente t\u00e1 tentando criar esse primeiro paper, que a gente n\u00e3o vai nem trazer com rigor acad\u00eamico ou estat\u00edstico, mas contar um pouquinho dessa hist\u00f3ria e provocar durante a conven\u00e7\u00e3o\u201d, explicou. Segundo ele, o objetivo para o pr\u00f3ximo ano \u00e9 ter cons\u00f3rcios em funcionamento dentro do SecoviTech, voltados a temas identificados como mais latentes entre os grupos de incorporadores.<\/p>\n
Rodrigo Abrah\u00e3o completou que, do ponto de vista das startups, a proposta \u00e9 gerar provas de conceito (POCs) a partir da conex\u00e3o direta entre cons\u00f3rcios de empresas com dores identificadas em comum e solu\u00e7\u00f5es j\u00e1 dispon\u00edveis no mercado.<\/p>\n
Isabelli Turri, fundadora da Guar\u00e1 Inc. e mestranda no MIT, apresentou um panorama sobre o mercado de multifamily e loca\u00e7\u00e3o social no Brasil, tema de sua pesquisa de mestrado. Segundo ela, o pa\u00eds j\u00e1 possui duas das tr\u00eas camadas necess\u00e1rias para consolidar esse mercado: a incorpora\u00e7\u00e3o, madura e experiente na identifica\u00e7\u00e3o de terrenos e na condu\u00e7\u00e3o de aprova\u00e7\u00f5es, e um mercado de capitais em desenvolvimento. Falta, na avalia\u00e7\u00e3o de Isabelli Turri, a camada de opera\u00e7\u00e3o. \u201cVoc\u00ea tem algumas operadoras no Brasil, mas ela \u00e9 quase inexistente\u201d, afirmou.<\/p>\n
\u201cO Brasil n\u00e3o vai deixar de vender apartamentos para pessoa f\u00edsica, mas com custos de constru\u00e7\u00e3o aumentando cada vez mais, infelizmente a renda das pessoas n\u00e3o acompanhando, vai ser cada vez mais dif\u00edcil voc\u00ea ter esse mercado\u201d, disse. Para ela, o mercado de aluguel institucional tende a ganhar espa\u00e7o nesse cen\u00e1rio, movimento que motivou a funda\u00e7\u00e3o da Guar\u00e1. \u201cA solu\u00e7\u00e3o que o Brasil precisava era realmente uma parceira para as incorporadoras do Brasil para destravar esse multifamily no Brasil\u201d, afirmou.<\/p>\n
Isabelli Turri descreveu o modelo de atua\u00e7\u00e3o da empresa como um servi\u00e7o de estrutura\u00e7\u00e3o financeira e desenho de produto para incorporadoras que j\u00e1 possuem terreno e landbank, seguido pela opera\u00e7\u00e3o continuada do empreendimento. \u201cO que orienta a Guar\u00e1 \u00e9 transformar esse capital institucional em moradia de qualidade\u201d, disse, destacando o v\u00ednculo institucional da empresa com o MIT por meio do programa Person Fellow, da C\u00e2mara de Com\u00e9rcio Brasil-Estados Unidos.<\/p>\n
Questionada por Rodrigo Abrah\u00e3o sobre qual modelo tende a prevalecer no cen\u00e1rio brasileiro, entre a venda das unidades para fundos institucionais ou o chamado fee development, em que a incorporadora atua como prestadora de servi\u00e7os, Isabelli Turri avaliou que os primeiros empreendimentos multifamily devem seguir majoritariamente o modelo de venda nos pr\u00f3ximos cinco anos. \u201cMas eu acredito que mais para frente vai ser mais fee development\u201d, afirmou, explicando que esse formato torna a incorporadora \u201casset light\u201d, sem a necessidade de aportar capital intensivo, mas aproveitando todo o conhecimento t\u00e9cnico acumulado.<\/p>\n
Sobre a viabilidade financeira do modelo, Isabelli Turri detalhou uma estrutura de tranches de retorno entre fundo e incorporadora. \u201cO fundo vai l\u00e1 e aporta 95% do capital, 90% do capital, e a incorporadora, tanto a incorporadora quanto a Guar\u00e1, entram com uma parte pequena disso, e a\u00ed voc\u00ea vai estabelecendo tranches de retorno\u201d, explicou, descrevendo como a participa\u00e7\u00e3o da incorporadora pode crescer conforme determinadas metas de retorno s\u00e3o atingidas.<\/p>\n
A fundadora da Guar\u00e1 tamb\u00e9m abordou os desafios de escala enfrentados por operadoras que assumem m\u00faltiplos propriet\u00e1rios dentro de um mesmo portf\u00f3lio. \u201cVoc\u00ea t\u00e1 vendo essas startups e essas empresas come\u00e7arem a n\u00e3o ter caixa, come\u00e7arem a\u2026 e normalmente n\u00e3o vira escal\u00e1vel\u201d, afirmou, defendendo um modelo constru\u00eddo desde a origem com uso intensivo de intelig\u00eancia artificial para reduzir custos operacionais. \u201cComo que eu crio uma empresa que j\u00e1 \u00e9 nascida na era da IA e enxuga custos desde o zero?\u201d, questionou, explicando que essa l\u00f3gica orienta a sele\u00e7\u00e3o dos fundos parceiros da Guar\u00e1.<\/p>\n
Ao encerrar sua fala, Isabelli Turri refor\u00e7ou o convite para que o setor aprofunde o di\u00e1logo sobre o tema. \u201cFica esse recado de que vamos construir essa camada que falta para o multifamily para o Brasil\u201d, disse, agradecendo o espa\u00e7o concedido pela vice-presid\u00eancia de Empreendedorismo e Inova\u00e7\u00e3o do Secovi-SP.<\/p>\n<\/p><\/div>\n