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O Secovi-SP promoveu nesta quinta-feira, dia 6 de agosto, o Encontro das Imobili\u00e1rias, dedicado a discutir os impactos da Reforma Tribut\u00e1ria sobre o setor a partir de 2027. O evento reuniu representantes de imobili\u00e1rias associadas e n\u00e3o associadas para debater as mudan\u00e7as trazidas pela unifica\u00e7\u00e3o de tributos em torno do IBS e da CBS, com foco em intermedia\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o e contratos.<\/p>\n
Ao abrir os trabalhos, Marcos Lopes, vice-presidente de Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios do Secovi-SP, destacou o car\u00e1ter coletivo da atua\u00e7\u00e3o da entidade nas negocia\u00e7\u00f5es da reforma. \u201cQuando eu sento aqui nessa cadeira, estou sentado na cadeira de vice-presidente de Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios, olhando totalmente para o interesse coletivo, para o interesse do mercado\u201d, afirmou. Lopes lembrou que a al\u00edquota padr\u00e3o de IBS e CBS ainda n\u00e3o foi definida e s\u00f3 deve ser anunciada na segunda quinzena de outubro, ap\u00f3s as elei\u00e7\u00f5es. \u201cEu duvido que eles n\u00e3o saibam qual \u00e9 a al\u00edquota que vai ser cobrada. Mas j\u00e1 definiram que s\u00f3 v\u00e3o informar o tamanho dessa al\u00edquota depois da elei\u00e7\u00e3o\u201d, disse. O vice-presidente refor\u00e7ou duas conquistas do Secovi-SP nas negocia\u00e7\u00f5es com o governo federal: a inclus\u00e3o da intermedia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em um regime espec\u00edfico de tributa\u00e7\u00e3o, com al\u00edquota padr\u00e3o reduzida em 50% em rela\u00e7\u00e3o a outras presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7o, e o reconhecimento de que, em opera\u00e7\u00f5es com partilha de comiss\u00e3o entre imobili\u00e1rias e corretores, cada parte recolher\u00e1 separadamente sua fra\u00e7\u00e3o do imposto. \u201cExplicamos isso para o Bernard Appy, secret\u00e1rio executivo do Minist\u00e9rio da Fazenda respons\u00e1vel pela reforma, e ele concordou que, numa mesma comiss\u00e3o, cada um paga a sua parte\u201d, afirmou. Lopes tamb\u00e9m anunciou que o Secovi-SP promover\u00e1, ap\u00f3s as elei\u00e7\u00f5es, o evento Conex\u00e3o Imobili\u00e1ria, com pain\u00e9is voltados a discutir os cen\u00e1rios pol\u00edtico e econ\u00f4mico de 2027 para o setor.<\/p>\n
Ricardo Paix\u00e3o, diretor de Intermedia\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria da vice-presid\u00eancia de Neg\u00f3cios Imobili\u00e1rios do Secovi-SP, conduziu a etapa institucional do encontro, apresentando as iniciativas da entidade, entre elas a UniSecovi, universidade corporativa do Secovi-SP, o selo de Programa de Qualifica\u00e7\u00e3o Essencial (PQE) e a Conven\u00e7\u00e3o Secovi-SP, marcada para 26 de agosto.<\/p>\n
Rodrigo Dias, membro do Conselho Jur\u00eddico do Secovi-SP, advogado tributarista e s\u00f3cio-fundador do escrit\u00f3rio VBD Advogados, abriu o bloco t\u00e9cnico do encontro relembrando a origem do trabalho da entidade em torno da reforma. \u201cO trabalho que o Secovi fez em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 reforma tribut\u00e1ria come\u00e7ou em 2017. Foi um trabalho muito intenso, com presen\u00e7a em Bras\u00edlia\u201d, afirmou, lembrando que, na primeira vers\u00e3o do texto, as atividades de intermedia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e administra\u00e7\u00e3o n\u00e3o estavam inclu\u00eddas no regime espec\u00edfico e seriam tributadas pela al\u00edquota geral.<\/p>\n
O advogado destacou que administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, intermedia\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o e aliena\u00e7\u00e3o foram inclu\u00eddas no regime espec\u00edfico do setor, mas alertou para uma zona de incerteza envolvendo a administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios. \u201cJ\u00e1 ouvi alguns fiscais dizendo que administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio n\u00e3o est\u00e1 dentro desse regime espec\u00edfico. Precisamos trabalhar para fortalecer esse entendimento\u201d, disse.<\/p>\n
Um dos pontos centrais da apresenta\u00e7\u00e3o de Dias foi a mudan\u00e7a na forma de precifica\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os a partir de 2027, quando o tributo passar\u00e1 a ser destacado \u201cpor fora\u201d do pre\u00e7o do im\u00f3vel ou da loca\u00e7\u00e3o. Ele exemplificou com um contrato de comiss\u00e3o de 5% sobre a venda de um im\u00f3vel de R$ 1 milh\u00e3o. \u201cHoje voc\u00eas recebem R$ 50 mil de comiss\u00e3o. Se o im\u00f3vel passar a ser vendido com o tributo por fora, o pre\u00e7o do im\u00f3vel vira R$ 900 mil e o tributo, R$ 100 mil. Os 5% de comiss\u00e3o passam a incidir sobre R$ 900 mil, e voc\u00eas recebem R$ 45 mil\u201d, explicou, defendendo a revis\u00e3o de todos os contratos vigentes. Ele estendeu o racioc\u00ednio \u00e0s loca\u00e7\u00f5es administradas por imobili\u00e1rias, destacando diverg\u00eancias de percep\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o entre propriet\u00e1rios e locat\u00e1rios no novo sistema de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios. \u201cVoc\u00eas precisam olhar para isso, se n\u00e3o tiverem essa percep\u00e7\u00e3o, n\u00e3o v\u00e3o conseguir fazer as adapta\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias\u201d, afirmou, elencando como prioridades a revis\u00e3o de contratos, a an\u00e1lise da possibilidade de aproveitamento de cr\u00e9dito tribut\u00e1rio e a capacita\u00e7\u00e3o dos profissionais das imobili\u00e1rias sobre o tema.<\/p>\n
Dias tamb\u00e9m abordou a situa\u00e7\u00e3o das empresas optantes pelo Simples Nacional, que poder\u00e3o escolher entre permanecer no regime atual ou migrar para o regime geral de IBS e CBS, com direito a repasse de cr\u00e9dito tribut\u00e1rio aos clientes. \u201cAs empresas do Simples v\u00e3o poder optar pelo regime geral. V\u00e3o continuar com o benef\u00edcio da folha n\u00e3o tributada, mas, em vez de recolher uma al\u00edquota reduzida, v\u00e3o recolher a al\u00edquota geral e repassar cr\u00e9dito\u201d, disse. O advogado alertou que essa escolha pode gerar perda de competitividade para empresas que permanecerem fora do regime geral, especialmente diante de clientes pessoa jur\u00eddica interessados em aproveitar o cr\u00e9dito. \u201cUma empresa do Simples que cobra R$ 105, com R$ 5 de tributo embutido, tinha vantagem competitiva sobre quem cobra R$ 120 com R$ 20 de tributo destacado. Ao expor os pre\u00e7os dos dois, a empresa do Simples, que n\u00e3o consegue negociar para chegar a R$ 100, perde competitividade\u201d, explicou. Marcos Lopes complementou o racioc\u00ednio ao descrever o dilema enfrentado pelas empresas do setor. \u201cO governo fez quest\u00e3o de dizer que, para o Simples, n\u00e3o vai mudar nada. Mas, se as empresas quiserem optar pelo regime da reforma, podem faz\u00ea-lo por livre escolha. O que pode acontecer \u00e9 que o tomador de servi\u00e7o prefira contratar apenas quem repassa cr\u00e9dito\u201d, afirmou.<\/p>\n
Rodrigo Dias encerrou sua apresenta\u00e7\u00e3o anunciando uma conquista recente do Secovi-SP nas negocia\u00e7\u00f5es com a Receita Federal: a prorroga\u00e7\u00e3o da obrigatoriedade de emiss\u00e3o de documento fiscal eletr\u00f4nico, que venceria nesta segunda-feira para prestadores de servi\u00e7o. \u201cConseguimos uma prorroga\u00e7\u00e3o para outubro, no caso de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o, e para dezembro, no caso de loca\u00e7\u00e3o e compra e venda. Isso foi trabalho do Secovi\u201d, disse, defendendo que as imobili\u00e1rias j\u00e1 comecem a se preparar para o novo layout de notas fiscais junto a seus escrit\u00f3rios de contabilidade e fornecedores de sistemas de gest\u00e3o. \u201cA gente pode colocar data em alguma coisa, mas ela chega. A pandemia est\u00e1 chegando em 1\u00ba de janeiro de 2027. N\u00e3o se esque\u00e7am disso\u201d, afirmou.<\/p>\n
Na sequ\u00eancia, assumiu a palestra Vin\u00edcius Carneiro, advogado com atua\u00e7\u00e3o nas \u00e1reas de tributa\u00e7\u00e3o e estrat\u00e9gia empresarial, CEO da Etecon e secret\u00e1rio da Fazenda do Munic\u00edpio de Cruzeiro, no interior de S\u00e3o Paulo, que apresentou um panorama do que chamou de \u201cNovo C\u00f3digo de Obras do Mercado Imobili\u00e1rio\u201d. Carneiro definiu o desenho da reforma como uma tentativa de centraliza\u00e7\u00e3o fiscal por parte do governo federal, num sistema de transi\u00e7\u00e3o que se estende at\u00e9 2033. \u201c\u00c9 imposs\u00edvel algum setor, nos pr\u00f3ximos anos, n\u00e3o perder dinheiro. O desenho tribut\u00e1rio atingiu a base da tributa\u00e7\u00e3o, que \u00e9 o mercado. N\u00f3s pagamos imposto, n\u00f3s alimentamos a estrutura. Se somos afetados diretamente, o n\u00edvel de arrecada\u00e7\u00e3o vai aumentar, mas a nossa rentabilidade vai diminuir\u201d, afirmou.<\/p>\n
O palestrante detalhou o funcionamento do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) e do sistema Sinter, que passar\u00e3o a cruzar dados de cart\u00f3rios, prefeituras e Receita Federal para monitorar opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com maior precis\u00e3o. \u201cA inven\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro somada ao Sinter \u00e9 uma das maiores bases de dados de cruzamento da hist\u00f3ria. N\u00e3o h\u00e1 precedente em nenhum lugar do mundo\u201d, disse, citando o caso de um cliente optante pelo Simples Nacional que recebeu notifica\u00e7\u00e3o do Estado ap\u00f3s diverg\u00eancia entre o faturamento declarado e a movimenta\u00e7\u00e3o identificada em maquininhas de cart\u00e3o. Segundo Carneiro, esse tipo de cruzamento deve se intensificar especialmente sobre opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de curta temporada via plataformas digitais. \u201cAs plataformas de facilita\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de curta temporada s\u00e3o obrigadas, por instru\u00e7\u00e3o normativa, a apresentar o fluxo de rentabilidade dos propriet\u00e1rios \u00e0 Receita Federal\u201d, alertou, recomendando que as imobili\u00e1rias orientem clientes desse segmento sobre os impactos tribut\u00e1rios da mudan\u00e7a.<\/p>\n
O palestrante tamb\u00e9m tratou da chamada pejotiza\u00e7\u00e3o por meio de holdings patrimoniais, fen\u00f4meno que classificou como estruturalmente relevante para o setor, mas que exige cuidado na distribui\u00e7\u00e3o de lucros e dividendos, hoje sujeitos a um limite de isen\u00e7\u00e3o de R$ 50 mil mensais por pessoa f\u00edsica. \u201c\u00c9 uma energia absurda sendo gasta para entender estruturas tribut\u00e1rias. Mas \u00e9 o que temos para o momento\u201d, disse. Carneiro refor\u00e7ou ainda que a apura\u00e7\u00e3o do Imposto de Renda e da Contribui\u00e7\u00e3o Social continuar\u00e1 existindo em paralelo ao novo sistema de IBS e CBS. \u201cN\u00e3o sumiram. Eles continuam l\u00e1. N\u00e3o d\u00e1 para fazer a conta s\u00f3 do CBS e do IBS\u201d, afirmou.<\/p>\n
Ao final da apresenta\u00e7\u00e3o, Carneiro sugeriu que as imobili\u00e1rias assumam um papel mais consultivo diante de seus clientes, deixando de operar de forma puramente transacional. \u201cQuem tem im\u00f3vel n\u00e3o vai poder ser mais transacional, porque sozinho n\u00e3o vai conseguir dar conta dessa complexidade. Se voc\u00eas n\u00e3o ocuparem esse espa\u00e7o, quem vai suprir s\u00e3o escrit\u00f3rios de contabilidade e advogados, de maneira equivocada, sendo que o mercado \u00e9 de voc\u00eas\u201d, disse, propondo a cria\u00e7\u00e3o de n\u00facleos internos de engenharia patrimonial imobili\u00e1ria nas empresas do setor. Ele recomendou um checklist pr\u00e1tico: auditoria de contratos, investimento em sistemas de gest\u00e3o (ERP), reuni\u00f5es de orienta\u00e7\u00e3o com clientes e atualiza\u00e7\u00e3o junto aos escrit\u00f3rios de contabilidade respons\u00e1veis pelas empresas. \u201cProcurem seus profissionais de contabilidade e pe\u00e7am n\u00fameros. Mesmo sem a al\u00edquota definida, \u00e9 poss\u00edvel fazer uma estimativa do tamanho do problema\u201d, afirmou.<\/p>\n
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