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No segundo dia do ENIC 2026, em 20 de maio, o painel \u201cDo dado \u00e0 Decis\u00e3o: Pesquisas e Indicadores para o Futuro do Mercado Imobili\u00e1rio\u201d reuniu lideran\u00e7as para debater como a intelig\u00eancia de mercado e a an\u00e1lise comportamental ditam os rumos da constru\u00e7\u00e3o civil. O encontro, que dialoga diretamente com o projeto de Seguran\u00e7a Habitacional encabe\u00e7ado pela Comiss\u00e3o da Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria (CII) da CBIC em parceria com o Servi\u00e7o Social da Ind\u00fastria (Sesi), destacou a urg\u00eancia de compreender as reais demandas do consumidor brasileiro para garantir n\u00e3o apenas a viabilidade dos neg\u00f3cios, mas a qualidade de vida do trabalhador. A Trilha do evento, foi conduzida por Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP e vice-presidente de Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria da CBIC, Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, e F\u00e1bio Ara\u00fajo, CEO da Brain Intelig\u00eancia Estrat\u00e9gica.<\/p>\n
A abertura do debate evidenciou um marco hist\u00f3rico para o planejamento urbano e econ\u00f4mico nacional: a consolida\u00e7\u00e3o de dados de mercado confi\u00e1veis e abrangentes. Celso Petrucci relembrou as intensas barreiras superadas na \u00faltima d\u00e9cada para mapear o setor com precis\u00e3o. \u201c\u00c9 muito dif\u00edcil fazer pesquisa no pa\u00eds. \u00c9 muito complicado. Eu sei o quanto que isso \u00e9 complicado para gente apresentar um material acreditado mensalmente para os nossos empres\u00e1rios, para as nossas entidades, para o governo do estado, para o governo do munic\u00edpio\u201d, pontuou.<\/p>\n
Resgatando a origem desse movimento, Petrucci detalhou a articula\u00e7\u00e3o institucional: \u201cEm 2013, n\u00f3s da Comiss\u00e3o da Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria come\u00e7amos a sentir falta de n\u00fameros nacionais. Ent\u00e3o, n\u00f3s come\u00e7amos a debater sobre como que a gente conseguiria ter uma metodologia que fosse adotada por todas as entidades pesquisadoras do Brasil, que a gente pudesse consolidar um n\u00famero. Esse n\u00famero hoje \u00e9 o indicador do mercado imobili\u00e1rio da C\u00e2mara Brasileira da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o. J\u00e1 est\u00e1 no seu 10\u00ba ano\u201d. F\u00e1bio Ara\u00fajo complementou a import\u00e2ncia dessa trajet\u00f3ria: \u201cA gente est\u00e1 partindo da parte mais nevr\u00e1lgica, que \u00e9 entender o vizinho. Como \u00e9 que est\u00e1 o mercado? Vai gerar excesso, vai gerar escassez, onde est\u00e1 a oportunidade?\u201d. O indicador cresceu drasticamente: de 48 cidades pesquisadas no in\u00edcio para 221 atualmente.<\/p>\n
Analisando a evolu\u00e7\u00e3o do mercado desde o seu ano mais cr\u00edtico recente, os participantes tra\u00e7aram um paralelo com a supera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. \u201cO pior ano do mercado imobili\u00e1rio dos \u00faltimos 30 anos: 2016. Logo depois dos dois anos de perda de PIB (2014 e 2015) e o ano de 2016 culminando com o impeachment da Dilma\u201d, relembrou Petrucci. Ara\u00fajo ilustrou a retomada com n\u00fameros expressivos: \u201cS\u00e3o Paulo vendeu 16.000 unidades em 2016. Hoje n\u00f3s vendemos 114.000, s\u00f3 para ter ideia do que aconteceu nesses 10 anos\u201d, salientou. O especialista destacou ainda a escalada financeira: \u201cMuitas incorporadoras n\u00e3o pensam em unidades, s\u00f3 pensam em VGV (Valor Geral de Vendas), que \u00e9 onde gera de verdade a nossa receita e o nosso lucro. N\u00f3s, em termos reais, passamos de 120 para 260 bilh\u00f5es de reais lan\u00e7ados e vendidos\u201d, afirmou.<\/p>\n
A efici\u00eancia do setor tamb\u00e9m foi celebrada ao analisar o escoamento do estoque. Ara\u00fajo destacou a acelera\u00e7\u00e3o das vendas: \u201cL\u00e1 em 2016, aquelas 240.000 levariam 24 meses para se esgotar. Hoje, as 347.000 levam 9 ou 8 meses. Olha que revolu\u00e7\u00e3o\u201d. Petrucci fez quest\u00e3o de destrinchar o racional t\u00e9cnico por tr\u00e1s do dado: \u201cLembrando que esse c\u00e1lculo, para todo mundo que conhece um pouco de pesquisa, \u00e9 o seguinte: voc\u00ea pega a oferta final e divide pela m\u00e9dia dos \u00faltimos 12 meses de venda. \u00c9 o que vai dar o n\u00famero de meses aqui para o escoamento dessa oferta\u201d.<\/p>\n
Dentro desse cen\u00e1rio de crescimento, o Minha Casa, Minha Vida retomou seu protagonismo hist\u00f3rico. Petrucci endossou a for\u00e7a estrutural desse segmento: \u201cD\u00e1 para gente estimar que dois ter\u00e7os do mercado nacional imobili\u00e1rio ele \u00e9 de unidades do Minha Casa, Minha Vida\u201d. O diretor fez uma importante corre\u00e7\u00e3o de rota sobre o mito do mercado de alt\u00edssima renda concentrar o volume de lan\u00e7amentos. \u201cFazendo uma observa\u00e7\u00e3o, \u00e9 verdade tamb\u00e9m que 60 a 65% do mercado imobili\u00e1rio de S\u00e3o Paulo \u00e9 Minha Casa, Minha Vida. \u00c9 o que a gente consome mesmo de im\u00f3veis de valor menor. Tanto que as unidades acima de 2 milh\u00f5es de reais representam l\u00e1 em Bel\u00e9m 23% de tudo que \u00e9 lan\u00e7ado. Em Porto Alegre, 10%. Em Curitiba, 9%. Em S\u00e3o Paulo, 4%\u201d, cravou.<\/p>\n
Para al\u00e9m dos macrodados econ\u00f4micos, o painel mergulhou fundo no comportamento e no desejo \u00edntimo do comprador. Em uma provoca\u00e7\u00e3o anal\u00edtica que direcionou o debate para a inova\u00e7\u00e3o de produto, Ely Wertheim questionou Ara\u00fajo sobre as oportunidades invis\u00edveis no pa\u00eds. \u201cF\u00e1bio, pegando o teu conhecimento de pesquisa, voc\u00ea tem o mapa do Brasil. N\u00e3o o Minha Casa, Minha Vida, porque o produto \u00e9 aquele. Mas o que voc\u00ea diria para o incorporador, ou at\u00e9 para regi\u00f5es, de tipo de empreendimento ou de tipo de produto, que n\u00e3o \u00e9 explorado? O que voc\u00ea sente, muitas vezes, nas pesquisas de que \u2018olha, ningu\u00e9m est\u00e1 fazendo isso\u2019? O que que voc\u00ea nota como pesquisador, como algu\u00e9m que v\u00ea o mapa da floresta toda, o que que voc\u00ea nota que o mercado n\u00e3o atende, ou que poderia olhar com mais cuidado para um determinado produto, independentemente da legisla\u00e7\u00e3o?\u201d, indagou o presidente do Secovi-SP, exemplificando a satura\u00e7\u00e3o de \u00e1reas de lazer: \u201cVou dar um exemplo, muito se discutiu aqui em S\u00e3o Paulo: \u2018Tem que ter tanto sal\u00e3o de festa no apartamento? Faz sentido tudo isso?\u2019. Como \u00e9 que voc\u00ea v\u00ea isso?\u201d.<\/p>\n
A resposta do CEO da Brain desconstruiu dogmas da incorpora\u00e7\u00e3o. \u201c\u00c9 muito comum incorporadores quererem, para justificar pre\u00e7o alto, aumentar diferencial. Mas os diferenciais muitas vezes o deixam ainda mais caro. E da\u00ed tira da faixa de competitividade. E pode n\u00e3o compor valor, porque justamente ele est\u00e1 colocando pre\u00e7o, mas n\u00e3o valor\u201d, explicou. Segundo as pesquisas, o lazer essencial \u00e9 focado. \u201cQuando a gente fala de \u00e1rea de lazer, tem \u00e1reas que realmente s\u00e3o importantes, da\u00ed tem o resto. Academia e piscina, 75% das pessoas colocam entre as tr\u00eas mais importantes. E \u00e0s vezes eu escuto assim: \u2018N\u00e3o, vamos colocar um neg\u00f3cio diferente, quadra de beach tennis\u2019. 3% falam isso. Ent\u00e3o, a \u00e1rea de lazer, ela \u00e9 importante no conjunto, mas colocar coisa demais vai ficar caro\u201d, exemplificou.<\/p>\n
\u201cDa porta para dentro, a exig\u00eancia do consumidor \u00e9 un\u00e2nime. O que as pessoas mais querem em qualquer lugar? Su\u00edte. Em especial, su\u00edte master. Na planta, n\u00e3o importa a renda. O item mais importante, e visto antes do que qualquer outro, \u00e9 a su\u00edte. \u00c9 mais importante que sala, \u00e9 mais importante que varanda, \u00e9 mais importante que o tamanho, \u00e9 mais importante que cozinha. \u00c9 o primeiro que eles pensam: \u00e9 o quarto de quem paga a conta\u201d, destacou Ara\u00fajo.<\/p>\n
As novas configura\u00e7\u00f5es demogr\u00e1ficas e a vis\u00e3o de futuro do comprador desmistificaram a obrigatoriedade absoluta das vagas de garagem. \u201cSempre foi um mito \u2018eu n\u00e3o vou fazer vaga de garagem’\u201d, pontuou Ara\u00fajo, detalhando que, para unidades compactas, o excesso \u00e9 rejeitado. \u201cO cliente n\u00e3o quer. Custa muito a vaga para o pre\u00e7o que ele est\u00e1 pagando no apartamento. Ent\u00e3o, hoje, eu digo que num apartamento de 80, 90 metros quadrados, 40% v\u00e3o exigir duas vagas. Os outros 60% v\u00e3o achar que isso \u00e9 custo, n\u00e3o \u00e9 benef\u00edcio\u201d. O CEO da Brain atrelou esse fen\u00f4meno a um vi\u00e9s cognitivo comportamental: \u201c\u00c9 impressionante como a pessoa n\u00e3o consegue perceber o futuro longo da vida dela. Ela s\u00f3 olha o futuro curto (os pr\u00f3ximos 5, no m\u00e1ximo 7 anos). Ent\u00e3o ela n\u00e3o consegue entender o tipo de im\u00f3vel que ela tem que comprar para passar os pr\u00f3ximos 15 anos. E a\u00ed ela n\u00e3o p\u00f5e valor, ela v\u00ea pre\u00e7o e n\u00e3o compra porque n\u00e3o valoriza isso\u201d.<\/p>\n
O painel foi conclu\u00eddo com uma forte defesa dos im\u00f3veis compactos como poderosa ferramenta de investimento e ancoragem de patrim\u00f4nio. \u201cE eu acho que uma \u00faltima coisa que vale a pena falar, dentro do que voc\u00ea disse, regionalmente, \u00e9 o im\u00f3vel de investimento (est\u00fadio e um quarto)\u201d, mostrou Petrucci. \u201cN\u00f3s chegamos a fazer estudos juntos aqui no Secovi-SP sobre isso. E a gente identificou claramente que existe o perfil do comprador que quer isso no juro alto, no juro baixo, na crise ou no boom. Ele quer um ativo f\u00edsico\u201d.<\/p>\n
Refor\u00e7ando essa tese, Ara\u00fajo demonstrou o amplo potencial inexplorado pelo Brasil. \u201cBelo Horizonte, s\u00f3 no \u00faltimo ano lan\u00e7ou est\u00fadio. Passou 10 anos com menos de 5% do mercado sendo est\u00fadio. Ent\u00e3o, eu acho que esse \u00e9 um segmento que tem que acabar com esse mito de que as pessoas s\u00f3 comparam com a rentabilidade da Selic. Elas buscam o im\u00f3vel por v\u00e1rios motivos o tempo inteiro, e tem muita cidade que n\u00e3o est\u00e1 explorando isso\u201d, finalizou.<\/p>\n
Confira as fotos do evento<\/a> (Cr\u00e9ditos: CBIC)<\/p>\n<\/p><\/div>\n