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Tributaristas detalham os impactos das recentes mudan\u00e7as legislativas para o mercado imobili\u00e1rio e recomendam cautela com planejamentos tribut\u00e1rios agressivos<\/em><\/p>\n Diante da recente publica\u00e7\u00e3o da lei que altera o Imposto de Renda e da cont\u00ednua implementa\u00e7\u00e3o da Reforma Tribut\u00e1ria, o Secovi-SP promoveu, na \u00faltima quinta-feira, 27\/11, um encontro virtual exclusivo para seus associados. O evento \u201cReforma Tribut\u00e1ria & Imposto de Renda: Seguran\u00e7a Jur\u00eddica e Guia Pr\u00e1tico para o Mercado Imobili\u00e1rio\u201d reuniu os membros do Conselho Jur\u00eddico da VP de Incorpora\u00e7\u00e3o e Terrenos Urbanos, Ricardo Lacaz e Rodrigo Dias, que ofereceram orienta\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas e alertaram sobre os desafios que as empresas do setor enfrentar\u00e3o a partir de janeiro de 2026.<\/p>\n A abertura do evento foi conduzida pelo presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, que destacou a import\u00e2ncia de uma abordagem pragm\u00e1tica. \u201cN\u00e3o se trata mais de falar da reforma, mas sim do que vai acontecer agora a partir de janeiro, que \u00e9 uma obriga\u00e7\u00e3o de todos n\u00f3s. Estamos aqui num evento exclusivo para falar de coisas pr\u00e1ticas, e n\u00e3o de opini\u00f5es\u201d, afirmou, ressaltando que os palestrantes foram os especialistas que assessoraram o setor durante todo o processo de discuss\u00e3o das novas regras.<\/p>\n Pedro Krahenbuhl, diretor de Rela\u00e7\u00f5es Institucionais do Secovi-SP, detalhou a atua\u00e7\u00e3o da entidade junto aos \u00f3rg\u00e3os governamentais para buscar clareza e seguran\u00e7a jur\u00eddica para o setor. Ele informou que h\u00e1 uma reuni\u00e3o agendada com a Receita Federal para a pr\u00f3xima semana, com o objetivo de sanar d\u00favidas cruciais.<\/p>\n \u201cA gente est\u00e1 pendente de sair alguns normativos, tanto do Comit\u00ea Gestor, quanto da Receita. Acho que tem tr\u00eas temas que a gente tem levado \u00e0 Receita: a quest\u00e3o do CIB (Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro), a emiss\u00e3o dos documentos fiscais e uma quest\u00e3o que aflige muito o pessoal de loca\u00e7\u00e3o, que \u00e9 o registro do contrato\u201d, pontuou Krahenbuhl. Ele tamb\u00e9m abordou a pol\u00eamica em torno do momento de recolhimento do ITBI, uma discuss\u00e3o que agora ser\u00e1 levada \u00e0 C\u00e2mara dos Deputados. \u201cA gente sempre defendeu que \u00e9 o registro, mas, por press\u00e3o pol\u00edtica dos munic\u00edpios, teve uma reviravolta, e eles est\u00e3o defendendo que, j\u00e1 no ato de uma escritura, ou at\u00e9 do contrato particular, seja feito o recolhimento\u201d, explicou.<\/p>\n Ricardo Lacaz iniciou sua apresenta\u00e7\u00e3o explicando por que o setor imobili\u00e1rio \u00e9 um dos mais afetados pela nova legisla\u00e7\u00e3o. Segundo ele, a complexa sistem\u00e1tica de apura\u00e7\u00e3o mira o que o governo chama de \u201cempresas subtributadas\u201d, categoria na qual se enquadram muitas companhias do ramo.<\/p>\n \u201cUm dos setores mais atingidos com a tributa\u00e7\u00e3o do Imposto de Renda M\u00ednimo \u00e9 o setor imobili\u00e1rio por conta do fato das empresas que apuram o setor terem, na sua grande maioria, tributa\u00e7\u00f5es diferenciadas sobre a receita, como o RET na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e o lucro presumido em loteamentos e loca\u00e7\u00f5es\u201d, explicou Lacaz. Ele detalhou que a nova lei, apesar de complexa, poupou os rendimentos isentos, como LCIs, CRIs e fundos imobili\u00e1rios, uma vit\u00f3ria conquistada ap\u00f3s intensa negocia\u00e7\u00e3o setorial. \u201cIsso foi uma briga grande no setor, que conseguiu manter uma exclus\u00e3o\u201d, comemorou.<\/p>\n \u201cTecnicamente, funciona\u201d, admitiu Ricardo Lacaz. No entanto, ele manifestou preocupa\u00e7\u00e3o com a populariza\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica. \u201cQuando est\u00e1 todo mundo falando no planejamento, isso aqui n\u00e3o vai dar certo. Estou com um pouco de receio, porque isso j\u00e1 virou\u2026 Eu n\u00e3o aguento mais receber e-mail de pessoas oferecendo isso\u201d, comentou. Segundo Lacaz, h\u00e1 um risco consider\u00e1vel de que a Receita Federal conteste essas opera\u00e7\u00f5es, questionando a necessidade econ\u00f4mica por tr\u00e1s delas. \u201cEu acho que a receita vai vir com os dois p\u00e9s no peito dessa opera\u00e7\u00e3o\u201d, alertou.<\/p>\n Diante das novas regras, a reorganiza\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria surge como uma alternativa vi\u00e1vel. Lacaz apontou o retorno das holdings como uma estrat\u00e9gia para evitar a tributa\u00e7\u00e3o de dividendos entre pessoas jur\u00eddicas. O planejamento sucess\u00f3rio, com a inclus\u00e3o de herdeiros na sociedade, pode otimizar a distribui\u00e7\u00e3o de lucros, aproveitando a isen\u00e7\u00e3o de at\u00e9 R$ 600 mil por CPF.<\/p>\n No entanto, o uso de Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRIs) como ferramenta de planejamento foi o ponto que gerou mais alertas. Embora tecnicamente funcional, a populariza\u00e7\u00e3o da estrat\u00e9gia acendeu um sinal amarelo.<\/p>\n \u201cQuando est\u00e1 todo mundo falando no planejamento, isso aqui n\u00e3o vai dar certo. Eu acho que a receita vai vir com os dois p\u00e9s no peito dessa opera\u00e7\u00e3o\u201d, alertou Lacaz. A preocupa\u00e7\u00e3o \u00e9 compartilhada por Rodrigo Dias, que usou uma met\u00e1fora para descrever o risco: \u201cQuando voc\u00ea aperta muito o parafuso, a porca espana\u201d.<\/p>\n Dias recomendou uma an\u00e1lise criteriosa da finalidade da opera\u00e7\u00e3o. \u201cSe voc\u00ea pegar uma estrutura que est\u00e1 em andamento e voc\u00ea empacotar em uma outra coisa sem sentido econ\u00f4mico, traz um risco grande. Outra coisa \u00e9 voc\u00ea pensar em uma estrutura de financiamento ou de levantamento de funding via CRI, e a\u00ed pode ser que fa\u00e7a algum sentido\u201d, ponderou.<\/p>\n A falta de regulamenta\u00e7\u00e3o sobre o registro de contratos em cart\u00f3rio foi outra grande preocupa\u00e7\u00e3o levantada. A lei permite que os documentos sejam registrados ou apenas mantidos \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o, mas a aus\u00eancia de regras claras da Receita Federal cria um v\u00e1cuo de inseguran\u00e7a.<\/p>\n \u201cA gente n\u00e3o pode ser punido por isso\u201d, defendeu Dias, informando que o Secovi-SP est\u00e1 atuando para obter um posicionamento do Fisco. \u201cUma entrevista de algu\u00e9m da Receita falando isso j\u00e1 daria algum conforto de seguran\u00e7a para o mercado\u201d, sugeriu. A recomenda\u00e7\u00e3o, por ora, \u00e9 de cautela: \u201cAvaliem antes de sair fazendo as coisas se faz sentido ou n\u00e3o. Precisa fazer conta\u201d, aconselhou.<\/p>\n Ao final do encontro, Ely Wertheim agradeceu a participa\u00e7\u00e3o dos especialistas e refor\u00e7ou o trabalho cont\u00ednuo da entidade na defesa dos interesses do setor imobili\u00e1rio. \u201cN\u00f3s fizemos um controle de danos, era para ser muito pior, acreditem nisso, do que tudo que foi colocado aqui\u201d, declarou, referindo-se aos cinco anos de negocia\u00e7\u00f5es em torno das reformas.<\/p>\n<\/p><\/div>\n