Tributaristas detalham os impactos das recentes mudanças legislativas para o mercado imobiliário e recomendam cautela com planejamentos tributários agressivos
Diante da recente publicação da lei que altera o Imposto de Renda e da contínua implementação da Reforma Tributária, o Secovi-SP promoveu, na última quinta-feira, 27/11, um encontro virtual exclusivo para seus associados. O evento “Reforma Tributária & Imposto de Renda: Segurança Jurídica e Guia Prático para o Mercado Imobiliário” reuniu os membros do Conselho Jurídico da VP de Incorporação e Terrenos Urbanos, Ricardo Lacaz e Rodrigo Dias, que ofereceram orientações práticas e alertaram sobre os desafios que as empresas do setor enfrentarão a partir de janeiro de 2026.
A abertura do evento foi conduzida pelo presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, que destacou a importância de uma abordagem pragmática. “Não se trata mais de falar da reforma, mas sim do que vai acontecer agora a partir de janeiro, que é uma obrigação de todos nós. Estamos aqui num evento exclusivo para falar de coisas práticas, e não de opiniões”, afirmou, ressaltando que os palestrantes foram os especialistas que assessoraram o setor durante todo o processo de discussão das novas regras.
Pedro Krahenbuhl, diretor de Relações Institucionais do Secovi-SP, detalhou a atuação da entidade junto aos órgãos governamentais para buscar clareza e segurança jurídica para o setor. Ele informou que há uma reunião agendada com a Receita Federal para a próxima semana, com o objetivo de sanar dúvidas cruciais.
“A gente está pendente de sair alguns normativos, tanto do Comitê Gestor, quanto da Receita. Acho que tem três temas que a gente tem levado à Receita: a questão do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), a emissão dos documentos fiscais e uma questão que aflige muito o pessoal de locação, que é o registro do contrato”, pontuou Krahenbuhl. Ele também abordou a polêmica em torno do momento de recolhimento do ITBI, uma discussão que agora será levada à Câmara dos Deputados. “A gente sempre defendeu que é o registro, mas, por pressão política dos municípios, teve uma reviravolta, e eles estão defendendo que, já no ato de uma escritura, ou até do contrato particular, seja feito o recolhimento”, explicou.
Ricardo Lacaz iniciou sua apresentação explicando por que o setor imobiliário é um dos mais afetados pela nova legislação. Segundo ele, a complexa sistemática de apuração mira o que o governo chama de “empresas subtributadas”, categoria na qual se enquadram muitas companhias do ramo.
“Um dos setores mais atingidos com a tributação do Imposto de Renda Mínimo é o setor imobiliário por conta do fato das empresas que apuram o setor terem, na sua grande maioria, tributações diferenciadas sobre a receita, como o RET na incorporação imobiliária e o lucro presumido em loteamentos e locações”, explicou Lacaz. Ele detalhou que a nova lei, apesar de complexa, poupou os rendimentos isentos, como LCIs, CRIs e fundos imobiliários, uma vitória conquistada após intensa negociação setorial. “Isso foi uma briga grande no setor, que conseguiu manter uma exclusão”, comemorou.
“Tecnicamente, funciona”, admitiu Ricardo Lacaz. No entanto, ele manifestou preocupação com a popularização da prática. “Quando está todo mundo falando no planejamento, isso aqui não vai dar certo. Estou com um pouco de receio, porque isso já virou… Eu não aguento mais receber e-mail de pessoas oferecendo isso”, comentou. Segundo Lacaz, há um risco considerável de que a Receita Federal conteste essas operações, questionando a necessidade econômica por trás delas. “Eu acho que a receita vai vir com os dois pés no peito dessa operação”, alertou.
Diante das novas regras, a reorganização societária surge como uma alternativa viável. Lacaz apontou o retorno das holdings como uma estratégia para evitar a tributação de dividendos entre pessoas jurídicas. O planejamento sucessório, com a inclusão de herdeiros na sociedade, pode otimizar a distribuição de lucros, aproveitando a isenção de até R$ 600 mil por CPF.
No entanto, o uso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) como ferramenta de planejamento foi o ponto que gerou mais alertas. Embora tecnicamente funcional, a popularização da estratégia acendeu um sinal amarelo.
“Quando está todo mundo falando no planejamento, isso aqui não vai dar certo. Eu acho que a receita vai vir com os dois pés no peito dessa operação”, alertou Lacaz. A preocupação é compartilhada por Rodrigo Dias, que usou uma metáfora para descrever o risco: “Quando você aperta muito o parafuso, a porca espana”.
Dias recomendou uma análise criteriosa da finalidade da operação. “Se você pegar uma estrutura que está em andamento e você empacotar em uma outra coisa sem sentido econômico, traz um risco grande. Outra coisa é você pensar em uma estrutura de financiamento ou de levantamento de funding via CRI, e aí pode ser que faça algum sentido”, ponderou.
A falta de regulamentação sobre o registro de contratos em cartório foi outra grande preocupação levantada. A lei permite que os documentos sejam registrados ou apenas mantidos à disposição, mas a ausência de regras claras da Receita Federal cria um vácuo de insegurança.
“A gente não pode ser punido por isso”, defendeu Dias, informando que o Secovi-SP está atuando para obter um posicionamento do Fisco. “Uma entrevista de alguém da Receita falando isso já daria algum conforto de segurança para o mercado”, sugeriu. A recomendação, por ora, é de cautela: “Avaliem antes de sair fazendo as coisas se faz sentido ou não. Precisa fazer conta”, aconselhou.
Ao final do encontro, Ely Wertheim agradeceu a participação dos especialistas e reforçou o trabalho contínuo da entidade na defesa dos interesses do setor imobiliário. “Nós fizemos um controle de danos, era para ser muito pior, acreditem nisso, do que tudo que foi colocado aqui”, declarou, referindo-se aos cinco anos de negociações em torno das reformas.
Fonte:Secovi