A vice-presidência de Habitação Econômica do Secovi-SP e o Comitê de Habitação Popular do SindusCon-SP realizaram, em 19 de agosto, reunião executiva que reuniu representantes das duas entidades e da Caixa Econômica Federal para discutir o cenário do financiamento habitacional em São Paulo, os desafios da inadimplência no setor e as novidades do produto Transferência Assistida. O encontro foi conduzido pela vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP e do SindusCon-SP, Daniela Ferrari.
Na abertura, o presidente do SindusCon-SP, Yorki Estefan, chamou atenção para o cenário do segmento de médio e médio-alto padrão. “A gente vê esse mercado recrudescendo, diminuindo. Então, é uma preocupação muito forte do setor com esse segmento”, afirmou. Segundo ele, os juros elevados desencorajam a tomada de crédito e diminuem a oferta de moradia para esse público, num momento em que surgem indícios de desaceleração da economia como um todo. Estefan também citou a preocupação das empresas com a reforma tributária, que segundo ele pode elevar significativamente os custos do setor e trazer dificuldades de implementação. “O setor tá pleiteando que seja adiado o início, a entrada em vigor. Não o prazo final, mas o início. Eu acho muito difícil encontrar as empresas capacitadas a fazer isso na virada do ano”, disse.
Daniela Ferrari apresentou o panorama de assuntos que estariam em discussão no dia seguinte, em reunião da CBIC em Brasília, entre eles o retorno do governo sobre propostas do GT de Produtividade e do GT de Inadimplência junto à Caixa, o diagnóstico de inadimplência por faixa de renda e estado, e a pauta do Minha Casa, Minha Vida Cidades, incluindo a destinação de emendas parlamentares ao programa.
Daniela também relatou a situação do programa municipal Pode Entrar, da Prefeitura de São Paulo, que segundo ela enfrenta dificuldades por depender de um financiamento de R$ 1 bilhão junto ao Itaú, com garantia da União, para colocar em dia as prestações devidas a construtoras. “A Prefeitura de São Paulo já indicou que não tem orçamento suficiente para encerrar o programa agora em novembro, que depende desse financiamento”, afirmou. Segundo ela, a análise técnica do financiamento foi concluída pela Secretaria do Tesouro Nacional em 17 de julho, restando à Fazenda elevar o limite de garantia da União para viabilizar a contratação. “A gente tá aí com junho e julho atrasados. E é uma dor, porque as obras tão avançadas, já são obras que passam de 70%, 80% de execução, então tão na fase de acabamento”, disse, acrescentando que a Cohab informou repasse adicional de R$ 70 milhões até o fim de agosto, valor considerado insuficiente diante do total pendente.
Sobre o programa estadual Casa Paulista, Daniela Ferrari informou que a décima etapa foi publicada na semana anterior à reunião e que a Subsecretaria de Habitação, representada pela subsecretária Ana Maria, esteve com as entidades pedindo contribuições para o desenho do programa a partir de 2027, incluindo ajustes em recortes de renda, valores e previsibilidade das etapas. O chamamento de novas centralidades ligado aos eixos do TIC e do TIM, que abrange regiões como Campinas, Jundiaí e bairros da Zona Leste de São Paulo, foi prorrogado até 27 de agosto, enquanto o edital da Fazenda Albor, que compreende áreas de Itaquaquecetuba e Arujá, foi retomado com prazo até 19 de outubro.
Ela também citou pendências na CDHU, que segundo ela está inadimplente em uma a duas parcelas com empreendedores, além de editais lançados sem retorno há quase dois anos. “Se não tem recurso, avisa a gente que não tem recurso, libera, dispensa do edital, porque é uma relação de confiança”, disse.
No campo da sustentabilidade, foi destacada a regulamentação da ARSESP, que passou a considerar toda unidade de habitação de interesse social no Estado de São Paulo como investimento irrestrito para fins de infraestrutura de saneamento, permitindo que a Sabesp execute obras ou ressarça empreendedores pela tabela Sinapi. Segundo Ferrari, o ponto ainda em debate é a exigência de documento municipal equivalente ao alvará para comprovar o enquadramento como habitação de interesse social, tema que a concessionária tem discutido com as entidades.
Foram mencionadas ainda a Jornada Habitação em Sorocaba, realizada em 6 de agosto, e o MOBICOM de Campinas, em 4 de agosto, que reuniu mais de 500 participantes. Segundo o vice-presidente do Interior do SindusCon-SP, Victor Almeida, esses eventos têm impulsionado atualizações legislativas em municípios como Franca, São Carlos e Campinas. “Não são nem mudanças, são atualizações, porque muitas vezes a legislação tem 30 anos, 35 anos, não fala mais com a realidade atual”, afirmou.
O economista e assessor técnico especializado das Comissões CII e CHIS, Luis Mendes, apresentou dados sobre a movimentação do crédito habitacional no primeiro semestre de 2026. Segundo ele, o volume nacional de financiamentos para aquisição e construção cresceu na comparação semestral com 2025, impulsionado por reajustes nas faixas de renda e nos valores de imóveis ocorridos em janeiro e abril. Mendes destacou ainda que julho se mostrou um mês fora da curva, com volume de contratações muito acima do padrão, tanto em aquisição quanto em construção, sem justificativa específica identificada até o momento.
Em relação a São Paulo, Mendes apontou desempenho superior à média nacional, com crescimento de 4,5% na comparação anual, ante resultado negativo do país como um todo, e alta em ritmo próximo do dobro da média nacional na base semestral. Segundo ele, enquanto o crescimento nacional foi puxado principalmente pela Faixa 1, em São Paulo o avanço veio de outras faixas, evidenciando a dificuldade do município em ampliar a contratação na faixa de menor renda. “É fundamental esses recursos que são complementares ao programa nacional”, disse, referindo-se à importância de programas locais como o Minha Casa, Minha Vida Cidades.
Mendes também citou o comportamento dos descontos concedidos pelo FGTS, que cresceram fortemente no nível nacional em função da migração de beneficiários da Faixa 2 para a Faixa 1, mais dependente de subsídio. Em São Paulo, ao contrário, o consumo de desconto apresentou variação negativa no período, reforçando o diagnóstico sobre a dificuldade local de atendimento à Faixa 1.
A coordenadora de Economia do Secovi-SP, Laryssa Kakuiti, apresentou o panorama do mercado imobiliário paulistano no primeiro semestre de 2026, com foco no desempenho do programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo Kakuiti, nos 12 meses encerrados em junho a cidade lançou 143,7 mil unidades, das quais 67% dentro do programa. No primeiro semestre, o MCMV cresceu 31% em unidades lançadas, enquanto o segmento de médio e médio-alto padrão registrou queda de 28% no mesmo indicador.
Em Valor Geral de Lançamentos, o programa atingiu 34% de participação sobre o total de R$ 80,7 bilhões lançados na cidade, com crescimento de 28% no semestre. Nas vendas, o MCMV cresceu 17% em unidades e também 17% em VGV, enquanto o segmento de médio e alto padrão recuou 22% em vendas e 17% em VGV no período. A velocidade de vendas (VSO) recuou em ambos os segmentos, com queda ligeiramente menor no MCMV. O estoque de unidades novas não vendidas cresceu 58% no programa, somando 52 mil unidades, mas o prazo de escoamento se manteve estável em oito meses.
Kakuiti destacou ainda o ticket médio de vendas do primeiro semestre, de R$ 281 mil, com alta de 5% em relação ao ano anterior, valor que segundo ela permanece bem abaixo do limite do programa e aquém da correção geral de preços do mercado. Para Daniela Ferrari, o dado reforça o ganho de produtividade do setor. “Apesar de a gente crescer volume de produção e vendas, o preço não sobe nem repondo a inflação de preços e nem a inflação de custos. Então isso mostra que a gente tá conseguindo produtividade”, afirmou.
O diretor executivo na Superintendência Nacional de Habitação da Caixa Econômica Federal, Raul de Oliveira Gomes, apresentou as novidades do produto Transferência Assistida (também chamado de transferência intermediada), criado para viabilizar a substituição de compradores inadimplentes sem que a construtora precise recomprar a unidade. No modelo vigente, aplicável a imóveis performados, o cliente original firma acordo com a construtora e a operação é concretizada com um novo comprador diretamente pelo sistema da Caixa, sem necessidade de distrato, registro e nova venda.
Segundo Gomes, a principal limitação identificada pelo setor foi o prazo de 180 dias após o habite-se, previsto em lei para caracterização de imóvel novo, considerado curto para viabilizar a operação. “Em primeiríssima mão”, ele anunciou que a Caixa aprovou a ampliação do prazo de operacionalização do produto para até 360 dias. Nesses casos, o imóvel deixa de ser considerado novo para efeitos de subsídio, mas o restante do processo segue sem necessidade de nova avaliação técnica. “É a ampliação da janela da venda do imóvel usado na modalidade transferência intermediada”, afirmou, informando que a medida está em fase de implementação, com previsão de entrada em vigor no início de setembro.
Gomes adiantou ainda um segundo movimento em estudo, direcionado a clientes que já apresentam inadimplência durante a fase de obra, antes do habite-se. Hoje, segundo ele, esses casos são cobertos pela rotina de acionamento da fiança da construtora, o que mantém o cliente aparentemente adimplente perante o sistema da Caixa, mas onera a construtora. A proposta prevê a substituição do cliente inadimplente já durante a obra, com liquidação da dívida, liberação da unidade e devolução de subsídio e FGTS, permitindo à construtora apresentar um novo comprador. “Nós vamos, sim, aumentar esse prazo de poder fazer a operacionalização para até 360 dias”, disse Gomes, acrescentando que a meta é iniciar 2027 com as três fases do produto em funcionamento pleno.
Gomes explicou também que a Caixa estuda uma solução para os casos sem acordo entre cliente e construtora, ainda sem nome definido, que permitiria a rescisão do contrato e a sub-rogação da unidade de volta à construtora para revenda, sem seguir o rito tradicional de leilão e execução de alienação fiduciária. A medida, segundo ele, ainda depende de análise jurídica e não tem prazo definido para implementação.
Ao final da apresentação, Yorki Estefan questionou qual seria a saída nos casos em que não há acordo entre cliente inadimplente e construtora. Gomes respondeu que a solução em estudo prevê que a Caixa deixe de acionar automaticamente a fiança da construtora, permitindo que o cliente seja de fato caracterizado como inadimplente e sofra as consequências normais de cobrança e negativação, preservando a garantia da obra por meio de mecanismo de sub-rogação.
O diretor do Secovi-SP e membro titular do Conselho Curador do FGTS, Abelardo Campoy Diaz, apresentou três contribuições ao debate. Antes de detalhá-las, comentou a resposta de Gomes a Estefan, defendendo que a inadimplência do comprador seja melhor divulgada e registrada em órgãos de proteção ao crédito, mesmo quando quitada pela fiança da construtora. “O fato de tá sendo pago pelo fiador, pela fiadora, que é a empresa, não desobriga do lançamento em órgão de crédito para negativar esse camarada e com isso fazer com que ele pague se ele tiver condições”, afirmou. Ele também ponderou sobre a dificuldade jurídica de execução da alienação fiduciária em imóveis ainda em produção, tema que classificou como de análise necessária pelo jurídico da Caixa.
Campoy Diaz questionou ainda a premissa de crescimento da inadimplência que motiva as mudanças propostas. Segundo ele, os dados das operações do FGTS relativos a junho apontavam índice de 1,7%, patamar histórico do setor. “Eu achei que a inadimplência já tinha estourado os 2,5%, batendo 3%, e não é o caso. Ela tá onde sempre esteve”, disse, defendendo que a motivação da proposta fosse mais bem explicitada.
Sobre o prazo de 180 dias, Campoy Diaz perguntou se a existência de contratação de financiamento seria o que impede um imóvel não utilizado de ser enquadrado como novo, mesmo após período superior a seis meses em estoque. Também questionou por que a devolução de descontos e valores de FGTS ao fundo, prevista para operações realizadas em fase de obra, não seria aplicada da mesma forma a imóveis prontos e não habitados. “Eu não vejo razão, ele não tomou posse. Desde que, sempre ressaltando, isso fique devidamente comprovado”, afirmou.
Em resposta, Gomes detalhou que a Caixa estuda instrumentos jurídicos, incluindo hipóteses de não registro em determinados momentos do contrato e o uso de sub-rogação já prevista contratualmente, para viabilizar a liquidação antecipada sem os ritos tradicionais de execução de garantia. Sobre os números de inadimplência, esclareceu que a taxa da carteira habitacional da Caixa fechou 2025 em 1,16%, considerada mínima histórica, e subiu para cerca de 1,47% no primeiro trimestre de 2026, variação que, segundo ele, representa alta de 25% a 30% em termos percentuais numa carteira da ordem de R$ 1 trilhão. Já a inadimplência de pessoa jurídica junto à Caixa, segundo Gomes, saiu de 0,92% no fim de 2024 para 2,10% no fim de 2025 e está próxima de 3% atualmente. “Assustaria em qualquer outro segmento desse tamanho”, comentou Daniela Ferrari.
Sobre a devolução de subsídio, Gomes explicou que a legislação atual impede o beneficiário de acessar novamente o benefício uma vez utilizado, e que a Caixa discute com o setor e o Conselho Curador do FGTS uma regra de carência de três anos para permitir novo acesso ao programa em casos de rescisão contratual, desde que os valores sejam recompostos ao fundo. Segundo ele, o mesmo entendimento vale para a devolução de FGTS utilizado pelo cliente em casos de rescisão em fase de obra, hipótese que não invalida o contrato de compra e venda entre cliente e construtora.
Gomes encerrou reafirmando o compromisso da Caixa com a manutenção integral da garantia de recursos das obras financiadas pelo apoio à produção, mecanismo que classificou como “sagrado” para a confiança do mercado. “É o que não pode acontecer, para fechar: é que alguém passe e veja uma placa lá da Caixa no empreendimento da construtora de vocês e comece a ter dúvidas de que ali é um empreendimento que vai iniciar, vai concluir dentro do prazo”, afirmou. Segundo ele, a Caixa também prepara devolutiva formal às entidades do setor, incluindo Secovi-SP, SindusCon-SP, CBIC e Abrainc, sobre contribuições recolhidas em escuta ativa realizada anteriormente sobre melhorias no processo de financiamento habitacional.
Fonte:Secovi