O Secovi-SP promoveu nesta quinta-feira, dia 6 de agosto, o Encontro das Imobiliárias, dedicado a discutir os impactos da Reforma Tributária sobre o setor a partir de 2027. O evento reuniu representantes de imobiliárias associadas e não associadas para debater as mudanças trazidas pela unificação de tributos em torno do IBS e da CBS, com foco em intermediação, locação, administração e contratos.
Ao abrir os trabalhos, Marcos Lopes, vice-presidente de Negócios Imobiliários do Secovi-SP, destacou o caráter coletivo da atuação da entidade nas negociações da reforma. “Quando eu sento aqui nessa cadeira, estou sentado na cadeira de vice-presidente de Negócios Imobiliários, olhando totalmente para o interesse coletivo, para o interesse do mercado”, afirmou. Lopes lembrou que a alíquota padrão de IBS e CBS ainda não foi definida e só deve ser anunciada na segunda quinzena de outubro, após as eleições. “Eu duvido que eles não saibam qual é a alíquota que vai ser cobrada. Mas já definiram que só vão informar o tamanho dessa alíquota depois da eleição”, disse. O vice-presidente reforçou duas conquistas do Secovi-SP nas negociações com o governo federal: a inclusão da intermediação imobiliária em um regime específico de tributação, com alíquota padrão reduzida em 50% em relação a outras prestações de serviço, e o reconhecimento de que, em operações com partilha de comissão entre imobiliárias e corretores, cada parte recolherá separadamente sua fração do imposto. “Explicamos isso para o Bernard Appy, secretário executivo do Ministério da Fazenda responsável pela reforma, e ele concordou que, numa mesma comissão, cada um paga a sua parte”, afirmou. Lopes também anunciou que o Secovi-SP promoverá, após as eleições, o evento Conexão Imobiliária, com painéis voltados a discutir os cenários político e econômico de 2027 para o setor.
Ricardo Paixão, diretor de Intermediação Imobiliária da vice-presidência de Negócios Imobiliários do Secovi-SP, conduziu a etapa institucional do encontro, apresentando as iniciativas da entidade, entre elas a UniSecovi, universidade corporativa do Secovi-SP, o selo de Programa de Qualificação Essencial (PQE) e a Convenção Secovi-SP, marcada para 26 de agosto.
Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, advogado tributarista e sócio-fundador do escritório VBD Advogados, abriu o bloco técnico do encontro relembrando a origem do trabalho da entidade em torno da reforma. “O trabalho que o Secovi fez em relação à reforma tributária começou em 2017. Foi um trabalho muito intenso, com presença em Brasília”, afirmou, lembrando que, na primeira versão do texto, as atividades de intermediação imobiliária e administração não estavam incluídas no regime específico e seriam tributadas pela alíquota geral.
O advogado destacou que administração de bens imóveis, intermediação, locação e alienação foram incluídas no regime específico do setor, mas alertou para uma zona de incerteza envolvendo a administração de condomínios. “Já ouvi alguns fiscais dizendo que administração de condomínio não está dentro desse regime específico. Precisamos trabalhar para fortalecer esse entendimento”, disse.
Um dos pontos centrais da apresentação de Dias foi a mudança na forma de precificação dos serviços a partir de 2027, quando o tributo passará a ser destacado “por fora” do preço do imóvel ou da locação. Ele exemplificou com um contrato de comissão de 5% sobre a venda de um imóvel de R$ 1 milhão. “Hoje vocês recebem R$ 50 mil de comissão. Se o imóvel passar a ser vendido com o tributo por fora, o preço do imóvel vira R$ 900 mil e o tributo, R$ 100 mil. Os 5% de comissão passam a incidir sobre R$ 900 mil, e vocês recebem R$ 45 mil”, explicou, defendendo a revisão de todos os contratos vigentes. Ele estendeu o raciocínio às locações administradas por imobiliárias, destacando divergências de percepção de preço entre proprietários e locatários no novo sistema de créditos tributários. “Vocês precisam olhar para isso, se não tiverem essa percepção, não vão conseguir fazer as adaptações necessárias”, afirmou, elencando como prioridades a revisão de contratos, a análise da possibilidade de aproveitamento de crédito tributário e a capacitação dos profissionais das imobiliárias sobre o tema.
Dias também abordou a situação das empresas optantes pelo Simples Nacional, que poderão escolher entre permanecer no regime atual ou migrar para o regime geral de IBS e CBS, com direito a repasse de crédito tributário aos clientes. “As empresas do Simples vão poder optar pelo regime geral. Vão continuar com o benefício da folha não tributada, mas, em vez de recolher uma alíquota reduzida, vão recolher a alíquota geral e repassar crédito”, disse. O advogado alertou que essa escolha pode gerar perda de competitividade para empresas que permanecerem fora do regime geral, especialmente diante de clientes pessoa jurídica interessados em aproveitar o crédito. “Uma empresa do Simples que cobra R$ 105, com R$ 5 de tributo embutido, tinha vantagem competitiva sobre quem cobra R$ 120 com R$ 20 de tributo destacado. Ao expor os preços dos dois, a empresa do Simples, que não consegue negociar para chegar a R$ 100, perde competitividade”, explicou. Marcos Lopes complementou o raciocínio ao descrever o dilema enfrentado pelas empresas do setor. “O governo fez questão de dizer que, para o Simples, não vai mudar nada. Mas, se as empresas quiserem optar pelo regime da reforma, podem fazê-lo por livre escolha. O que pode acontecer é que o tomador de serviço prefira contratar apenas quem repassa crédito”, afirmou.
Rodrigo Dias encerrou sua apresentação anunciando uma conquista recente do Secovi-SP nas negociações com a Receita Federal: a prorrogação da obrigatoriedade de emissão de documento fiscal eletrônico, que venceria nesta segunda-feira para prestadores de serviço. “Conseguimos uma prorrogação para outubro, no caso de prestação de serviço, e para dezembro, no caso de locação e compra e venda. Isso foi trabalho do Secovi”, disse, defendendo que as imobiliárias já comecem a se preparar para o novo layout de notas fiscais junto a seus escritórios de contabilidade e fornecedores de sistemas de gestão. “A gente pode colocar data em alguma coisa, mas ela chega. A pandemia está chegando em 1º de janeiro de 2027. Não se esqueçam disso”, afirmou.
Na sequência, assumiu a palestra Vinícius Carneiro, advogado com atuação nas áreas de tributação e estratégia empresarial, CEO da Etecon e secretário da Fazenda do Município de Cruzeiro, no interior de São Paulo, que apresentou um panorama do que chamou de “Novo Código de Obras do Mercado Imobiliário”. Carneiro definiu o desenho da reforma como uma tentativa de centralização fiscal por parte do governo federal, num sistema de transição que se estende até 2033. “É impossível algum setor, nos próximos anos, não perder dinheiro. O desenho tributário atingiu a base da tributação, que é o mercado. Nós pagamos imposto, nós alimentamos a estrutura. Se somos afetados diretamente, o nível de arrecadação vai aumentar, mas a nossa rentabilidade vai diminuir”, afirmou.
O palestrante detalhou o funcionamento do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do sistema Sinter, que passarão a cruzar dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal para monitorar operações imobiliárias com maior precisão. “A invenção do Cadastro Imobiliário Brasileiro somada ao Sinter é uma das maiores bases de dados de cruzamento da história. Não há precedente em nenhum lugar do mundo”, disse, citando o caso de um cliente optante pelo Simples Nacional que recebeu notificação do Estado após divergência entre o faturamento declarado e a movimentação identificada em maquininhas de cartão. Segundo Carneiro, esse tipo de cruzamento deve se intensificar especialmente sobre operações de locação de curta temporada via plataformas digitais. “As plataformas de facilitação de locação de curta temporada são obrigadas, por instrução normativa, a apresentar o fluxo de rentabilidade dos proprietários à Receita Federal”, alertou, recomendando que as imobiliárias orientem clientes desse segmento sobre os impactos tributários da mudança.
O palestrante também tratou da chamada pejotização por meio de holdings patrimoniais, fenômeno que classificou como estruturalmente relevante para o setor, mas que exige cuidado na distribuição de lucros e dividendos, hoje sujeitos a um limite de isenção de R$ 50 mil mensais por pessoa física. “É uma energia absurda sendo gasta para entender estruturas tributárias. Mas é o que temos para o momento”, disse. Carneiro reforçou ainda que a apuração do Imposto de Renda e da Contribuição Social continuará existindo em paralelo ao novo sistema de IBS e CBS. “Não sumiram. Eles continuam lá. Não dá para fazer a conta só do CBS e do IBS”, afirmou.
Ao final da apresentação, Carneiro sugeriu que as imobiliárias assumam um papel mais consultivo diante de seus clientes, deixando de operar de forma puramente transacional. “Quem tem imóvel não vai poder ser mais transacional, porque sozinho não vai conseguir dar conta dessa complexidade. Se vocês não ocuparem esse espaço, quem vai suprir são escritórios de contabilidade e advogados, de maneira equivocada, sendo que o mercado é de vocês”, disse, propondo a criação de núcleos internos de engenharia patrimonial imobiliária nas empresas do setor. Ele recomendou um checklist prático: auditoria de contratos, investimento em sistemas de gestão (ERP), reuniões de orientação com clientes e atualização junto aos escritórios de contabilidade responsáveis pelas empresas. “Procurem seus profissionais de contabilidade e peçam números. Mesmo sem a alíquota definida, é possível fazer uma estimativa do tamanho do problema”, afirmou.
Fonte:Secovi