O mercado imobiliário da capital paulista atravessa um momento de profundas dicotomias, variando do reaquecimento recorde na locação de escritórios de alto padrão e galpões logísticos até a preocupante estagnação nas vendas de apartamentos destinados à classe média. Este cenário complexo, somado à insegurança jurídica gerada por ações contra o zoneamento urbano e investigações legislativas sobre moradias populares, foi o foco da reunião da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP. Realizada no dia 28/5 e coordenado pelo vice-presidente, Emilio Kallas, o encontro reuniu lideranças para debater gargalos urgentes do setor.
Emilio Kallas abriu os trabalhos destacando a importância da união dos incorporadores para enfrentar as transformações e pressões da opinião pública contra o adensamento construtivo. “A reclamação da população ela é natural. Eu tô cansado de ouvir isso: ‘Puxa, vocês não vão parar de construir?’. Mas o teu filho precisa comprar ali, né? Você quer que ele vá pra onde?”, indagou. Na sequência, o presidente executivo, Ely Wertheim, traçou um panorama duro sobre o cenário político-econômico, com destaque para a Reforma Tributária e o projeto que prevê a redução da jornada de trabalho de 44 para 40 horas semanais. “A regulamentação [tributária] não tá pronta e o que tá pronto tá muito ruim, e o que era ruim vai ficar pior”, alertou Ely. “O relatório aprovado na Câmara dos Deputados é muito ruim. Considerem um outro grave problema que o Brasil vai ter”, disse.
A apresentação técnica sobre as recentes atualizações da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) ficou a cargo de Roberta Simeoni, diretora de Urbanismo do Secovi-SP. Ela evidenciou, através de mapeamentos, que a paralisação imposta recentemente ao setor foi desproporcional à realidade física da cidade. “A ADIN [Ação Direta de Inconstitucionalidade] paralisou as nossas atividades por 40 dias por conta de 1% desse território”, argumentou Roberta.
Ela explicou que o forte “incômodo” dos vizinhos em bairros mais adensados nasce de uma incompreensão sobre o planejamento da cidade. “A sociedade não sabe o que é eixo. Quando eles andam pelos seus bairros e veem a concentração da atividade imobiliária, eles não entendem que, aos olhos do planejador urbano lá em 2014, tudo deu certo”, explicou. “Existe um trabalho muito pedagógico. A sociedade não sabe: ‘Olha, você mora num eixo. Portanto, se você caminhar por 700 metros, você não vai mais ver essa concentração’.”
Se o cenário urbano residencial gera atritos, o mercado corporativo e industrial apresentou números superlativos. Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP e presidente da CBRE, assumiu a palavra para mostrar que São Paulo lidera a recuperação global de escritórios pós-pandemia. “São Paulo é a cidade que a área ocupada de escritórios é a que mais cresceu percentualmente falando sobre o estoque existente, no mundo”, celebrou Sartori. Segundo ele, a demanda pressionou os preços, fazendo com que as locações nos prédios Triple A (altíssimo padrão) na Faria Lima encostassem na marca de R$ 350 o metro quadrado.
O aquecimento estende-se aos galpões logísticos e à infraestrutura de tecnologia. Sartori detalhou a disparada na construção de estruturas para o e-commerce e o novo filão dos data centers para Inteligência Artificial, concentrados na capital e na região de Campinas. “A produção hoje, ela não está acompanhando a absorção”, alertou ele sobre os imóveis logísticos, relatando locações recentes que ultrapassam os 100 mil metros quadrados.
No âmbito jurídico, o advogado Dr. Francisco Ribeiro Gago tranquilizou os associados quanto ao fim da CPI da Habitação de Interesse Social (HIS) ocorrida na Câmara Municipal. Ele apontou que o relatório final não extirpou a figura do investidor que compra unidades habitacionais sociais para locação. “Se for pensar nesse cenário de eventualmente extirpar a figura do investidor desse tipo de empreendimento, ela vai ter que vir através de um processo legislativo. A tendência deveria ser de manter, porque é muito bom. Não temos como negar que não só é bom para o mercado, mas como é bom também para essas famílias”, defendeu Francisco.
Ele e Roberta Simeoni também abordaram as queixas em relação à segregação física nos empreendimentos de uso misto, defendendo a criação de “subcondomínios” para garantir que as taxas condominiais caibam no bolso das famílias de baixa renda. Diante disso, o presidente executivo, Ely Wertheim, exigiu responsabilidade das construtoras no desenvolvimento desses projetos: “O incorporador precisa ter um bom senso que muitas vezes é legal, é legal, mas pode não ser moral. Cabe ao incorporador olhar sobre isso”.
Na pauta sobre a economia do setor, os números expuseram a maior ferida atual do mercado. Utilizando painéis de dados, Ely Wertheim demonstrou que as incorporadoras estão sofrendo perdas expressivas nos lançamentos e nas vendas de apartamentos direcionados ao chamado médio padrão (imóveis na faixa de R$ 1 milhão a R$ 3 milhões). “Nós lançamos nesse primeiro quadrimestre aqui do ano, nós lançamos 23% ao menos do que do ano anterior”, enfatizou Ely.
Mostrando os gargalos nas tipologias de apartamentos entre 85 m² e 130 m², Ely foi contundente: “Fica cada vez mais claro que essa parte da classe média é disparado a que tá mais sofrendo”. Ele detalhou o represamento no caixa das empresas com estoques de alto valor agregado em bairros nobres: “A gente vendeu 70% do que lançamos, não vendemos 30%. E vai piorando quando a gente vai pro 85 [metros quadrados]”. O diretor de Economia, Celso Petrucci, fez uma breve interjeição apenas para confirmar os dados levantados por Ely: “Durante o ano de 24 e 25, esses foram os tipos de apartamento com menor número de lançamentos proporcionalmente na cidade”.
Fonte:Secovi