Vice-presidência de Empreendedorismo e Inovação analisa mudanças do novo sistema tributário, seus efeitos no mercado imobiliário próximos projetos de inovação do Secovi-SP
A vice-presidência de Empreendedorismo e Inovação (VPEI) do Secovi-SP, sob a liderança de Rodrigo Abrahão, realizou na última terça-feira, 18/11, sua reunião executiva, que teve como pauta central um mergulho profundo nos impactos da Reforma Tributária. O tema foi conduzido pelo especialista Daniel Calderon, sócio da Calderon Contábil e recente vencedor do 31º Prêmio Master Imobiliário.
O ponto de partida da apresentação de Calderon foi a mudança de paradigma que a reforma impõe ao setor: a transição de um sistema cumulativo para um regime de não-cumulatividade, baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA). “Nós do mercado imobiliário sempre estivemos acostumados a olhar para a tributação de forma cumulativa, ou seja, olhamos a ponta final do nosso negócio. A partir dessa reforma, teremos uma grande mudança, passando a trabalhar com a lógica de débitos e créditos em toda a cadeia produtiva”, explicou o especialista. Ele detalhou que, enquanto antes o foco era a receita final, agora a gestão de toda a cadeia de suprimentos se torna crucial. “Se o cara do lado, que é o concorrente, precificar melhor, entender melhor essa cadeia, conseguir mais crédito, ele vai conseguir, talvez, até reduzir um pouco o preço dele, e vai ser melhor concorrente do que você no mercado”, alertou Calderon, ressaltando o novo nível de complexidade e competitividade fiscal.
A transição para o novo modelo será gradual. O ano de 2026 funcionará como um período de teste, sem impacto financeiro, para que as empresas se adaptem. A partir de 2027, com a entrada da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o setor terá uma decisão estratégica a tomar. “Para os empreendimentos registrados no RET até 31 de dezembro de 2028, será possível optar por continuar no regime antigo até o seu término. A vantagem é a segurança de uma alíquota conhecida, mas a desvantagem pode ser perder os benefícios dos créditos do novo sistema. Vai ser preciso fazer conta”, ponderou Calderon. Entre 2029 e 2033, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) será implementado de forma escalonada, consolidando o novo regime.
Um dos pontos mais relevantes para o setor é a criação de um regime específico que reconhece suas particularidades. A reforma prevê uma redução de 50% na alíquota do IVA para operações de incorporação e loteamento, e de 70% para locação. Além disso, o custo do terreno, que não gera crédito, será abatido da base de cálculo através de um “redutor de ajuste”. Calderon também destacou a importância de renegociar contratos com fornecedores. “O preço que hoje é R$100 já tem impostos embutidos. Na transição, o fornecedor não pode simplesmente cobrar R$100 mais o IVA. É preciso depurar o preço base, e já existem ferramentas para fazer essa análise”, alertou.
O mecanismo de split payment foi apresentado como uma das maiores inovações no combate à sonegação. “O agente pagador, seja a maquininha ou o PIX, já vai fazer a separação do que é imposto e do que é preço. Acabou a guia de pagamento, acabou a responsabilidade de recolher o imposto”, detalhou Calderon. Essa automação exigirá uma adaptação cultural na exibição de preços, que deverão ser apresentados como “valor + IVA”, e uma integração robusta dos sistemas financeiros das empresas.
Durante o debate, questões práticas foram levantadas, como o impacto na personalização de unidades e a gestão de caixa. Sobre a primeira, Calderon concordou que haverá uma vantagem competitiva para a incorporadora. “O consumidor final que vai lá na Ornare comprar um armário, ele não vai tomar os créditos. A incorporadora sim. Então o preço que a incorporadora oferecer esse armário para o comprador vai ser muito menor”. Em relação ao fluxo de caixa, explicou que o crédito do IVA surge no momento do pagamento do imposto, e não do fornecedor. “O incorporador pode negociar pagar o fornecedor em 10 vezes, mas quitar o IVA à vista para já tomar o crédito. Isso pode se tornar uma ferramenta de fluxo de caixa”, exemplificou.
Além da Reforma Tributária, a reunião também abordou outras pautas. Foram apresentadas as próximas iniciativas da vice-presidência, incluindo a 3ª edição do Encontro de Gerações (8/12) e o evento InovaCX (1/12). Adicionalmente, Alexandre Pandolfo apresentou os detalhes da “Missão China”, uma imersão tecnológica e de negócios na Canton Fair, prevista para abril de 2026. A missão tem como objetivo proporcionar aos participantes uma visão aprofundada das últimas tendências em tecnologia, construção civil e modelos de negócio inovadores, com visitas a empresas, startups e centros de inovação, além da participação na maior feira multissetorial do mundo.
Fonte:Secovi